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复地旗下最敏感地产私募:没有保本 不设回购

《职业经理人周刊》
  复地旗下、“最敏感”房地产私募基金: 
  没有保本,不设“回购” 
  对投资人来说,可投资的资金总量一定程度上代表了投资人所能承受的风险,理性的做法是,这部分资金在其资产配置中占比应不超过10% 
  在中国现有的大型房地产私募基金中,复地集团旗下的智盈投资最大的特色,就是以投资复地的房地产项目为主。 
  在2010年,这是一个很“敏感”的定位。当时,对房地产开发商设立私募基金,借投资之名,行输血之实,并可能存在“利益输送”的担忧,正席卷整个行业。 
  这一度迫使一些房地产私募基金以郑重声明的形式,保证基金和发起企业间不会产生任何合作关系。 
  但智盈投资是个例外。 
  智盈投资全称为上海智盈股权投资管理有限公司,2009年8月正式成立,首期注册资金为5500万元。2009年11月,募集完成第一只人民币房地产基金---复地景业基金。 
  2010年4月和12月,智盈投资分别成立了景盈基金和复地景创基金;2011年4月,智盈投资又募集成立了“复星一家”系列3只基金。 
  目前,智盈投资管理的资金总量约为12个亿元,这些基金目前全部投资复地集团的房地产项目。智盈投资董事总经理董伟海说,这种模式是智盈投资能在2010年市场低迷时顺利完成融资的关键。 
  《望东方周刊》:智盈投资为何只投复地的项目?这影响到了资金的募资吗? 
  董伟海:中国的房地产私募基金要解决的最大问题,就是“信任”。 
  中国现在大多数房地产私募基金还在存续期,没有过往的业绩拿给投资者看,形不成一个大品牌,就只能靠别的方式为投资人确立信心,例如,承诺不投资母公司的项目、设置固定收益回报、回购条款等。 
  智盈过往基金的成功募集都有一个特点,就是充分利用了复星、复地的内部资源和品牌影响力。复星集团董事长郭广昌在民营企业中的影响力较大,很多投资人的信任是基于对郭广昌的认可。我们也曾考虑过投资复地之外的项目,投资者却不同意。他们更愿意让复地成为基金的后台。与其说他们相信智盈,不如说他们相信郭广昌,相信复地。 
  这样的情况,只有在今后一两年,基金业绩公布,投资人的信心建立在对基金管理团队的认可上,才会有所改变。 
  《望东方周刊》:基金如何从复地众多项目中进行选择,存续期和回报率如何? 
  董伟海: 复地景业基金为“3+1+1”的模式,即最短期限为3年,第一个“1”由GP根据收益最大化的目标来判断;第二个“1”则由全体投资人投票来决策。基金到期将会进行清盘结算。 
  利润分配方面,LP实际收益高于10%后,超出利润的20%作为对GP的激励。 
  景业基金目前已经投资的项目,有一个已经达到基金退出条件,其年均收益率约30%。 
  《望东方周刊》:为什么不像别的基金那样设置保本和回购? 
  董伟海:我们过去的基金产品是纯股权类的,没有保本的概念,本质上说,市场上流行的固定收益类信托产品,大多是按照事先约定的价格进行回购,那就不是股权投资,而是债权投资了。 
  能做房地产股权基金的投资人,心态是成熟的,他们对风险和利益的认知,远超我们的预估。让他们感觉安全的做法,是基金发起人、管理者、项目合作方和他们的利益与风险共同捆绑。 
  目前,智盈管理的大部分基金中,GP都会跟投10%,从项目层面上说,基金持股的比例绝对不超过50%,在以往的项目中,一般在10%到30%左右,这其实也是一种安全设置。 
  大部分基金的自主退出条件之一,是约定项目销售达到80%以后,如果基金判断尾盘价格上升空间不大,复地将回购基金在项目公司的股权,但回购价格是第三方评估的市场公允价格。 
  对投资人来说,可投资的资金总量一定程度上代表了投资人所能承受的风险,理性的做法是,这部分资金在其资产配置中占比应不超过10%。 
  在复地景业基金,个人LP的投资起点是800万元,机构投资者远高于此。长远来看,我们希望不断提高门槛。 
来源:《望东方周刊》  作者: 姜智鹏
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