世界华人不动产学会2011年会新闻发布会在中国杭州黄龙饭店顺利召开，这意味着筹备一月之久的世界华人不动产学会2011年会的序幕已正式拉开。由世界华人不动产学会和浙江大学共同主办的本届年会，以“房地产与城市可持续发展”为主题，在4月1日-3日汇集近千位来自世界各地专家人士参加会议。 您转载保留出处。
主持单位:上海威斯顿不动产管理学院
主席:日基发展有限公司总裁 林宠升
在《圆桌论坛Ⅴ商业地产投资、运营和管理》上，日基发展有限公司总裁林宠升发表演讲。
今天的主题就是刚刚看到“商业地产投资、运营和管理”，其实这里想讲的就是我们所做的一切，从前期的规划开始，今天大家看到的项目，刚刚李院长也说了，是一个比较标志性的项目，其实成功决非偶然，是绝对很精细的计划跟很多心血在里面的。
这里看到是两个项目，一个是恒隆广场跟港汇广场，大家都在讲城市综合体的时候，1992年的时候当恒隆拿下这块地的时候，总共31万平米，就是城市综合体，我们常常提到现在购物中心第几代，其实92、93年的一开始在做的时候，就是综合体，里面包括了甲级办公楼、服务性公寓还有购物中心。 在恒隆广场简单说说当时拿这块地的时候，尤其是做商业地产的时候地段地段还是地段，为什么重复这个地段三次呢，就是因为它绝对的重要性，尤其是做商业地产更为重要是选址，有时候碰到很多的发展商他们地已经拿了，但是选址的时候也花很多的工夫，尤其是境外的发展商非常重要。这栋恒隆广场是当时评为改革开放以来，最有影响力的一个商业物业。大家可以看到它的这些中空的大堂，我觉得商业地产的时候，有时候在讲MALL是一个通道的时候，我们在做ShoppingMall。大家对上海有了解的话，恒隆是当时一个独特的购物中心，很多国际品牌进驻，我们说港汇，港汇比恒隆起步还要早，当时在恒隆的一个概念非常重视跟这些专家们的合作，所以在做的时候是一个在美国的设计师，他对购物中心非常的了解，美丽的购物中心一定有很指标性的东西，恒隆刚才是中庭，其实港汇也有圆顶的中庭，包括前面的台阶，这是很重要的购物中心吸引人的地方，跟这些建筑师合作是非常的成功。
另外一个在商场的成功一个很重要的因素是它的动线跟人流的输送，我们一直很注重花很多时间在这方面，包括人怎么样进入，如果一百个人从地面进来，到底有多少人到六楼，这是我们要思考的问题，怎么以最快的速度送到位置。
这里我想反映的当时尤其是轨道交通的到来，我们拿港汇广场的时候，我们花了很多的工夫跟很多的钱，跟北京做了很多的协调，把当时4米的通道扩宽到8米的通道，当时我们要求12米，但是从规划的角度他们认为完全没有必要做12米的通道，因为只有10班车的火车，每个车厢300个人，全部徐家汇下车不过一千八百个人，你为什么要拓宽这个通道，但是我们一直相信地下的连接跟轨道交通的连接，也许不是十分钟一班，会两分钟一班，事实上有证明，当时我们投入那么大的资金，去改动地铁的通道的连接等等，之后开业出来以后，差不多60的商场的人都是来自这个地铁出入口。
当时这是一个消防通道，我们很技巧的把这个全部在商场里面，但是我们允许这个租户营业摆出他们漂亮的摊位，是港汇广场的特色之一。我们也最早引进了一些酒店系列，都是在九几年在多的规划，远远超过当时市场可以理解的思路。
商业地产的投资概念很简单，商业地产一个是租赁市场，一个是买卖市场，所以我们永远在做商业地产的时候主要是靠收入，租赁市场永远知道供应量跟需求量有多少，有一个租赁市场，有一个租赁市场才知道物价是多少，当你有物价是多少的时候，你可以去算一下投资回报率。
你做任何事成功绝非偶然，我们对市场的了解，不但要了解客户，还要了解商家。苹果也开始进来了，苹果2011年开25家，迪斯尼也要开了，不断的品牌都要进来，我们要了解商家开发的路线在哪里，所以我们知道怎么样去找这些厂家。任何一个城市在做的时候，必须要了解竞争对手，对竞争对手的分析也是一个很重要的过程。
恒隆是在市中心，港汇是地铁一号线徐家汇在上海的出入口，所以当时的出口对我们是一个很容易的选择。这是今天的徐家汇，这里我想讲的一个比较重要的东西，每一个商业城市综合体拿下来的时候，大家都在考虑，到底在做什么，其实港汇也好，恒隆也好，当时都做了比较细的分析，为什么在徐家汇的时候，商场占的比例是34，恒隆只占了26，为什么恒隆只是写字楼，为什么港汇有服务性收入，这都是经过分析的，政府只是给你一个容积率，怎么样做一个综合体，有一个比较细致的分析。
第三个东西就不讲了，商场很重要的成功因素是足够的公共空间去做一些发展，很多就是关于一个成功的商场，必须要考虑到的一些建筑上面的因素。在这里想反映的就是说不但是做前面漂亮的东西，我们真的是在建一个商场的时候，因为我们作为一个管理者我们会从后面看前面，货怎么进来，保安怎么处理，垃圾怎么出去，尤其是餐饮多的时候，异味都要考虑的，停车场的出入管理，很多东西所以在做购物中心管理的时候，前期在做规划的时候不是只有工程部，从物业管理的角度后面去做很多建设性的问题。
昨天看到一个在开发的过程当中跟营造的过程当中，大概是一到五年，但是资产管理的过程可能是30年到50年。总的来讲，你一定要知道什么区分什么客户，大约的面积是多少，租约的条件是什么，这张反映是很可怜的小猫，因为跟国际名牌谈判的时候他们都是很凶悍的，刚开发这个市场的时候，我们跟这些国际品牌谈判的时候姿态都很低，怎么把它们引入中国。一个商场的成功是不断的租户在改造，包括港汇以前的，今天是这样的，这些都是商场不断不断进步，根据租约到期的提升。市场的策略是非常重要的，我们做商场的时候包括灯光、音响，视觉的效果，包括大荧幕等等，在早期规划的时候都要考虑进去的，花这么多钱只是想引进人流，提升租户的销售额，所以我们的策略是怎么样去突破、吸引更多的人来这个商场。
现在你到香港去购物的时候，如果你用智慧型手机你只要打一个港汇，信息马上会出来，这个都是现在比较流行的系列，这是港汇当时千禧年的一个活动，那时候我还蛮年轻的，大概18岁时候的照片，在台上面庆祝21世纪，可以看到当你有一些平台做这些活动的时候，可以把这个商场做得很火。
来源：搜房网
