发展历程篇

　　招商·金山谷项目

　　“我们生存在这样一个时代：人口增长、城市化趋势、气候变暖、环境恶化、资源消耗、能源价格一路上升”。在一篇发表于2010年初，全面论述绿色地产的论文中，招商地产(000024,股吧)董事长林少斌在开篇中写到。

　　绿色低碳一直与招商地产相生相伴，如果说万科是中国住宅领域内的龙头，那么招商地产则是绿色地产领域无可置疑的领军者。

　　在林少斌看来，对于中国来说，低碳地产是一种选择。但对于招商地产而言，绿色低碳却是唯一的选择。

　　作为国内最重要的绿色地产开发商之一，招商地产的绿色开发始于30多年前的深圳蛇口。

　　当时，身为蛇口工业区“老板”的袁庚有两句话至今仍影响着全国：一句是有着改革开放精神坐标之称的“时间就是金钱，效率就是生命”，另一句是“将蛇口建设成为最适合人类居住的地方”，它即是招商地产也是中国绿色地产的萌芽。

　　时至今日，招商地产的绿色开发模式经过二十多年的探索与实践，在经历了三个演变阶段之后已形成较为完备的体系。

　　与开发体系完备相伴随的是日益成熟的从产品线，在此过程中，招商地产的绿色之路已经从实验到实践的阶段，并完成了从理论到实验再到实践再到规模化的一个过程。至今，招商地产已开发从深圳泰格公寓，到南海意库总部大楼再到广州金山谷社区的三代产品线，并向第四代的蛇口海上世界升级。

　　从1979年，随着深圳蛇口的开发，启动“社区综合开发”模式进行绿色地产尝试，到2002年正式把“社区综合开发”升级为“绿色地产”战略，再到2009正式提出“绿色公司”的概念，这一路走来，招商地产用了将近30年。与此同时，招商地产也完成了自身的跨越，规模已由最初的40亿跃升至600亿，相应的利润也翻了10倍。

　　蛇口往事

　　或许命中注定，中国绿色地产的历史要由招商地产带头书写。

　　要追溯招商地产的历程，必须翻开深圳蛇口的历史，而蛇口的历史则是一部绿色地产开发史。

　　熟悉的人都知道，招商地产的成长史离不开一位94岁的老人，他是袁庚，这个招商局集团第29代掌门人，蛇口模式的缔造者。1979年初，招商局引领改革开放风气之先，全资创办了中国第一个对外开放的工业区———蛇口工业区，炸响了中国改革开放“第一炮”。

　　蛇口工业区一度被人们看成是中国改革的“策源地”，今天招商地产就是于1981年诞生于蛇口工业区的襁褓中，其前身为蛇口工业区建设指挥部房地产科。

　　工业区在大规模引进生产业的同时，与之配套的劳动者工作和生活的设施需求不断增加，要求大量供给宿舍、食堂、工厂、社区，这是招商地产业腾飞发展的基础。像欧洲主张的紧凑型城市和美国所谓的新城市主义开发模式一样，伴随着蛇口工业区的发展建设，慢慢形成了我们特有的产业和居住互动的开发模式——社区综合开发。

　　著名财经作家吴晓波曾写道，在前后15年时间里，袁庚像老板一样地掌控着深圳蛇口的一切，他一手缔造了它，他像父亲一样地塑造它身上的每一个器官，从规章制度到种在坡上的树，他一心想让自己的这个儿子与众不同、前程远大。

　　蛇口模式当中很重要一环就是房地产的开发与建设。

　　除了“时间就是金钱，效率就是生命”，这句话让中国人刻骨铭心外。袁庚在上个世纪八十年代的另外一句话同样影响了许多人，在谈及当时的蛇口开发时，袁庚要求，要将蛇口建设成为最适合人类居住的地方。招商地产的老人说，“这句话我们的宣传不够，所以在全国没有产生影响，但正是在这一句话的影响下，我们将蛇口从一个荒山野岭变成了现在的绿色家园。”

　　事实上，这句话奠定了招商地产最早在蛇口工业区的运作模式，也奠定了招商地产的绿色开发基因。

　　此后的一些年，招商地产在一片开炮填海的空地上，紧随蛇口工业区的现代化发展。占地1076万平方米的蛇口工业区的开发，支持了招商地产最初的发展，而招商地产也不断的用绿色低碳建筑回报这片区域。

　　在蛇口，招商地产总计开发项目100多个，项目涉及别墅、写字楼、工业厂房、商业配套、大型综合性商品住宅及城区公用设施，奠定了作为国内最成功区域开发商的地位。今天的蛇口，已从当年的一片荒滩野岭，变成一片新城，绿化率达到47%。

　　招商地产对蛇口半岛进行城市化运营的探索和开发，形成了产业、居住互动为核心的社区综合开发模式，形成了社区内功能丰富又相互支撑，具有高度自我调节能力的区域性社会生态系统。走路上班、走路上学、走路购物、走路休闲,这“四个走路”就是招商综合开发的感性表达,这也是深圳乃至全国最低碳社区。

　　而对于蛇口的未来发展，招商地产的定位是走“国际化低碳生活模式”，使其成为全国领先的低碳经济发展区和生活区。

　　26年探索

　　蛇口孕育了招商地产，招商地产也成就了蛇口。

　　启动蛇口开发五年后的1984年，招商地产从蛇口工业区建设指挥部房地产科正式组建为招商局地产控股股份有限公司，定位是香港招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司，作为中国最早的房地产公司之一，招商地产先后在深圳交易所(000024)、新加坡交易所(200024)挂牌上市。

　　到了上世纪90年代，招商地产对于蛇口工业区的建设标准已不仅仅局限于绿化率的标准概念，而是从袁庚最初提出的居住理想出发去思考，并在此基础上提出了“建设山海间的绿色家园的概念”。

　　此时，招商地产的绿色开发初见雏形，并以“综合社区开发”的模式运营，但尚未形成明确的体系和规模。

　　到了2002年，随着开发体系和开发模式日益成熟，招商地产正式把以绿色低碳为主基调的“社区综合开发”升级为“绿色地产”战略，首倡“绿色地产家在情在”。

　　做出如此决策是现任公司董事长，当时的总经理林少斌。作为一种公司发展战略，招商地产将绿色阐述为一种思想、一种信念、一种方向、一种使命。

　　2004年，招商地产提出了绿色地产的理念并出版了《绿色地产之路》一书。第一次，招商地产对绿色地产进行了有效诠释——符合可持续发展理念的房地产活动，并通过绿色地产的实施来实现经济、环境、社会三者之间的和谐统一。

　　也是这一年，招商地产对自身的三个角色进行了更为清晰的定位：园区开发商(以产业、居住互动为核心的社区综合开发模式)、绿色地产商(提供高舒适、低消耗的绿色低碳产品)、家在一情在 (公司愿景和谐社区)。

　　这期间，招商绿色地产的第一代产品线完工，动工于2002年，建成于2005年的泰格公寓在2005年9月获得美国绿色建筑委员会颁发的LEED银级认证，这是中国率先取得非示范性的商业绿色建筑项目。

　　“LEED的参照标准，就是美国本土做到极致的前5%新建建筑。”时任的住房和城乡建设部科技发展促进中心绿色建筑评价标识管理办公室主任宋凌说。

　　2004年前后，对自身有着更明确定位的招商地产，开始从蛇口走向全国。

　　此前，虽然有着成熟的地产开发经验，但招商地产却一直于深圳深耕。从2004年，招商地产开始进行企业战略转型，全国扩张的脚步悄悄迈开。出身名门，拥有丰富土地资源的招商地产，正逐步实现从区域开发商向全国性综合开发商发展的战略转型。

　　经过近7年的努力，已初步完成以三大经济圈为核心的全国性布局。

　　2008年，“3+X”的全国战略布局基本完成，招商地产迎来了战略转型收获期。2009年，招商地产的异地项目开始贡献利润，成为招商地产历史上销售业绩最好的一年，收入增加了两倍。

　　2009年，招商地产正式提出了“绿色公司”的概念。“综合社区开发和绿色地产技术”已成为公司异地扩张的核心竞争力。此种概念正是建立在公司，以及产品的可持续发展基础上的系统性运营模式。

　　如果说2009年召开的哥本哈根会议，是人类的最后一次救赎。那么，招商地产则是人类在建筑领域的救赎。

　　2009年7月7日，由联合国人居署主办的联合国HBA“人居最佳范例奖”在印度新德里颁奖，招商地产旗下的招商·金山谷项目作为来自中国的项目，荣获“2009联合国人居最佳范例奖”，全球仅有5个项目获此殊荣。

　　“"住宅开发+商业开发与持有"互补型的综合服务型商业模式，是招商地产经营战略可持续的基点。而招商地产在产品打造上的可持续发展，则建立于其先锋性、持续的绿色地产实践。”一家美国专业低碳杂志评论。

　　领军绿色

　　经过20多年的探索，招商地产的绿色开始在国内国际舞台崭露头角。

　　2010年3月15日，招商地产正式成为联合国环境规划署可持续建筑促进会会员，这是联合国环境规划署接纳的第一个中国房地产开发商会员，这标志着招商地产的绿色地产开发理念和实践受到了国际权威组织的认可和肯定。这个组织目前全球只有40家企业和机构加入，其中中国只有2家。

　　一种理念要得到社会的认知、认同，除了在内部埋头做事，对外的传播也是很重要的一方面。

　　为此，招商地产于2004年至2011年连续举办了八届“中外绿色地产（人居）论坛”，该论坛目前已经成为中国绿色开发领域学术水平最高、影响力最大的绿色地产公益性国际会议之一。

　　如今，经过了20多年的探索后，招商地产已是国内绿色地产开发的领军企业。

　　林少斌说，2002年提出绿色地产概念的时候，招商地产是扛旗的。“我们在研究一种模式，而不是有一种现有的模式让我去追随。”

　　林少斌更明白，任何一个模式，都要经历一个从理论到实验再到实践再到规模化的一个过程。

　　“目前，招商地产的绿色之路已经从实验到实践的阶段。如果仅仅是一个绿色概念，我们不会大张旗鼓地推广，我们一直是在做体系研究，不是在包装一个概念。我们感觉到现在已经找到突破口了。”林少斌说。

　　“提出绿色地产概念至今，我们自身的绿色地产体系也不断变化和提升。我们的绿色地产体系，已经从最初的狭义的绿色技术地产走向一个更广义的绿色人文地产。”

　　事实上，绿色和可持续的不仅是招商地产的绿色开发模式和产品系列，也包括招商地产对自身发展的定位和思考。

　　今年2月21日，招商局集团139年历史上第一次年会在深圳南山紫荆山庄召开。

　　作为招商局三大核心产业之一和重要的一线公司，包括招商地产前任董事长孙承铭，新任董事长林少斌，总经理贺建亚在内的三人作为核心业务代表也参加了此次会议。

　　在这个会议上，招商局董事长傅育宁对旗下地产业务提出了明确定位和要求：地产业要进入国内行业第一梯队，形成全国性品牌，并在发展模式、市场定位等方面构筑独特的竞争力。

　　经过了多年的积累，招商地产已具备这种底气与实力。“招商地产属于调控市中具有相当优势的无短板公司”，中银国际地产分析师田世欣说。而湘财证券分析师的看法则是，稳健的财务状况和拿地策略将保证公司安全地度过房地产调控，而大股东在土地储备方面的支持，也可以帮助公司回避一些拿地风险。

　　林少斌说，今天可以看到，我们把绿色技术扩展到绿色人文层面，就是体现了要招商地产“以商业运作的成功推动社会文明的进步”的企业理想，并一直努力需找企业发展和社会责任之间的契合。

　　实际上，在招商局集团的统筹安排下，招商地产正一步步地升级绿色模式，其中再造蛇口是其中的重要环节。

　　如果说30年前，蛇口是梦想的源头，一场伟大的改革从这里走向世界。那么30年后，在“再造新蛇口”的蓝皮书中，新蛇口理念依旧领先。大到入选深圳唯一低碳国土实验区，小到“自行车公共租赁”的绿色生活提议等……蛇口从来不缺少创新。

　　按照规划，招商局将在未来5年—8年再投资600亿元，完成整个蛇口的再造。蛇口再造包括：海上世界城市综合体、投资近百亿的太子湾邮轮母港、以网络信息及科技服务产业集聚发展为产业目标的蛇口网谷。其中由招商地产负责的海上世界更新计划，作为新蛇口面向公众的大型展示型项目，是其中一大焦点。

　　不仅如此，绿色低碳的“蛇口”已在全国遍地开花。

　　到2010年上半年，招商地产在珠三角区域、长三角区域、环渤海区域营业收入占比分别为57%、27%和9%，其它区域占比6%。中一线城市土地储备占39%，二、三线城市占61%。

　　至此，经过多年动态的持续开发，招商地产总结出了适合自身的绿色开发模式，将绿色地产的开发理念推广到全国数十个项目的开发实践中，从珠江到长江、环渤海，乃至其他区域。