中投顾问提示：自2010年以来，地产私募基金已踊跃登场，但在融资与运营上，依然处于起步阶段。
“私募股权基金有望成为房企融资的最佳途径。”9月16日，国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在上海出席2011年“金秋SAIF”地产金融高峰论坛时指出，自2010年以来，地产私募基金已踊跃登场，但在融资与运营上，依然处于起步阶段。
“金秋SAIF”地产金融高峰论坛由上海交通大学上海高级金融学院(SAIF)和中国金融研究院(CAFR)联合主办旨在探讨美债评级风暴下，全球经济和金融形势面临新的挑战，以及国内宏观调控和通胀压力持续，信贷紧缩，房产企业如何获得新的融资渠道等话题。
银行不敢“踩雷”
“当前的房地产调控政策对市场影响很大。”秦虹坦言，“一方面，货币政策对资金密集型的房地产业影响日益明显。另一方面，伴随限购、限贷政策严厉执行，售房回款速度越来越慢，周期也越来越长。”她认为，没有开发企业愿意通过股权融资、信托方式来融资，因为其成本都远高于银行贷款利率。只有信贷收得越来越紧，开发企业贷款越来越难，才可能为新型的金融业态提供市场。
城市商业银行资金清算中心理事长王世豪则指出，即使今后调控放松，房地产企业也很难从银行获得贷款。“房地产20万亿元贷款，已成为中国银行金融业的一颗"地雷"。换言之，银行到现在贷款总量只有55万亿元，所以银行再无可能，也没有能力给这个行业房贷。”
这就意味着房地产开发商必须另觅出路。王世豪向与会者透露，除了平时所谓占整个银行贷款比例20%左右的开发商信贷和个人按揭贷款，还有两种重要的房地产信贷受到忽视：一为土地储备贷，一为经营性物业贷。四项累加，约20万亿元。
另一方面，民间资本的发展和投资性需求推动着地产金融新业态的成长。秦虹表示：“民间资本对房地产市场的影响特别大，特别是投资性需求对推动房价有很大的推动作用。另外投资性需求对房价不敏感，只对预期敏感，不管现在房价多高，只要判断还会涨就会买，这种情况下控制房价是很难的。”她认为，在投资渠道有限的中国，房地产成为投资首选之一。现在政府要控制投资性需求，可以把这些资金引导到供给端。
PE或成最佳途径
“房地产开发必然要进入转型时代，包括房地产信托、企业债权、房地产股权私募基金、资产证券化，都应该是房地产金融的新型业态。”不过，秦虹分析称，信托行业目前监管仍非常严;而债券除公租房债券外，也未松口。房地产投资信托基金(REITs)国外经验成熟，国内呼之欲出，无奈政府迟迟未予批准。所以，相对而言宽松的私募股权基金(PE)就有望成为最佳融资途径。
秦虹指出，不要视其为“纵容房价上涨”，她认为，如果把资金投资到房地产市场供应前端，把它变成供应，实际有利于缓和供求矛盾，平抑房价上涨。一定程度上，这也将缓解通货膨胀的压力。
据其介绍，房产业转型将更关注商业服务型地产，及物业附加价值。而地产基金业务领域的主要分支之一即是商业地产，其核心竞争力来自运营招商、物业管理等一系列整合经营能力，远非提供融资一途。
此外，如果新型业态可以规范发展起来，还可以分散银行的风险，“如果让投资者承担投资风险，就避免了把房地产市场的风险转嫁给了银行。”与此同时，秦虹认为，在供给阶段把银行杠杆降低的话也有利于减轻房地产市场泡沫。
其实，市场早已开始自主运作。据了解，中国房地产私募股权基金在2010年前后开始活跃起来。据了解，2010年国内市场涌现20多只房地产私募股权基金，资金规模达到500多亿元。
“因此，2010年被称作房地产基金元年。”作为先行者，复地投资集团首席执行官周纯介绍说，此前他们与摩根等传统外资基金合作，现在也和国内各类基金合作，包括金融人士成立的地产基金，还有地产商自发组建的私募基金。
尚待完善与规范
当优房网首席执行官李晓表示，已获得5亿元房地产私募基金融资时，却被主持人打趣道：“要我看，你们生意不怎样。说实话，5亿元做做天使项目还行，房地产项目你投下去不见得"冒烟"。”这番话道出了国内地产私募股权基金起航时，在募集上遇到的困难。
就房地产基金而言，易居资本中国基金副总裁兼合伙人吴绮敏坦言，国内才刚刚起步：“真正的房地产基金不太多。大多数基金停留在单个项目的债权、信托上，这是初级的融资方式。房地产基金可以回到私募股权基金，就某个目标细分市场在股权层面融资。”
建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东也赞同这一观点。他认为，目前地产基金都投入具体的房地产项目，将交易对手首先当成坏人来看待，在这个情况下设置交易条件。
“部分基金不成熟，表现为就看项目，对企业发展远景并不信任。”对此，中伦律师事务所合伙人周赟介绍道，“而国外成熟的地产基金基本都是一些具备很高公信力的金融机构和开发商。”
凯龙股权投资管理(上海)有限公司行政总裁郑喜明则委婉地表达了国内地产基金运营的风险隐忧。“我做得慢是摔出来的。”他透露，曾在国外做过很多模式，有些风险不敢担;国内可能刚起步，很多风险不一定看得到，却做得很快。
对此，秦虹表示，“这种新的模式和政策制度的建设是相互推动的，你不起来，政策不关注你，你起来了，政策必须规范你。”
来源：国际金融报
