肖莉:2007年之后,万科就一直在往小户型方向走,包括去年在二三线城市的拿地,也是以小户型和首次改善性住房为主。未来万科的重心仍旧是普通住宅,万科未来的机遇和挑战都在普通住宅市场,不管是从政策导向还是刚性需求增长潜力来说,这都是一个最大的量。
原来的高档再改善型需求占到整个楼盘15%,现在这一比例下降到10%,调控之后这部分价格也下降了12%。
经济观察报:具体到二三线城市,下降幅度有多大?
肖莉:从现在来看,暂时没有办法对二三线城市的降价幅度做统计。总体来讲,深圳和上海的降幅比较大一些,二三线城市的沈阳和长春就比较稳定。
就全国范围来讲,现在只是价格松动,并没有大规模的调整,不管是万科还是其他公司,下半年都会有更多新盘出来,所以一定是要随行就市,现在的价格具体调整到多少很难预测,因为成交量没出来。
经济观察报:今年上半年,6月的数据最出色,这种状况是否能保持?
肖莉:跟整体供应有关系,6月份是万科供应量的一个相对高点,有将近100亿元的产品推向市场,这保证了销量。7月份的销售量肯定就没有6月份高了,原因就是推盘量下降了。这也从另一个方面说明一个道理,没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。万科2008年就卖了很多,2009年也是按照自己正常的结构去走,在行业里面也是率先开工,现在我们能供应的量就大一些,能卖的东西也就多一些。
经济观察报:从现在的情况看,很多企业都会在下半年集中推盘,这会不会对万科造成影响?
肖莉:就整体来说,万科的销售是比较均衡的。推盘量的40%在上半年,60%在下半年,在下半年中又有60%左右集中在四季度。光从数字看,7月份可能达不到6月份的规模。最高点可能会出现在9、10月份,而9、10、11、12月份基本上都比以前要高,这跟之前的开工和推盘计划有关。
万科上下半年的推盘量是四六开,行业三七开。去年上半年市场好了之后,整个行业开始复工,大量开工,从开工到预售有一个周期,尽管当时不知道会有政策出来,但已经明确预测到2010年下半年的量会非常大,竞争会比较激烈。
经济观察报:能够完成全年800亿元的销售目标吗?
肖莉:800亿的目标是外界预测的,万科不会做出类似预测。万科只会随行就市,有一点是明确的,如果下半年的市场不发生大的变化,万科今年全年推出的可售资源可能会接近1000万平方米。因为价格会发生变化,具体的金额也就无法预知。万科上半年的均价在1万元出头,参照上半年的货值,万科全年可售房源的价值可能会接近1000亿元,由于价格的不确定性,最终的总价也可能比这个低。但我们会努力去卖,我们的标准是新盘出来一个月销售率要达60%,我们会按照这个来执行,去努力。
经济观察报:从今年上半年的情况看,在本轮宏观调控过后,万科的优势会不会加大?
肖莉:每次调控对大公司来说都是一个机会。一轮一轮的调控,最后的结果,总会有一批公司最后脱颖而出,绝对不止万科一家。整个行业在由成熟到不成熟,2007年以后你会发现,大的公司突然多了很多。整个行业的集中度会提高,这跟王石多年前的看法是吻合的,对比美国和香港,中国内地的集中度是比较低的,前10名的公司所占份额还不到10%。
经济观察报:最近有关万科将参与保障房建设的传闻很多,万科到底有无这方面的计划?
肖莉:万科有参与保障房的意愿,之前也做过一些这方面的项目,当然做保障房不会成为万科主要的发展方向,万科的定位仍然是城市主流住宅开发企业。另一方面,保障房是改变整个行业未来格局的重要一环,毫无疑问,万科会非常积极地参与,作为中国最大的开发商之一,我们有责任参与保障房的建设。
从机会看,万科正在进行住宅产业化,也就是工厂化的生产。保障房和住宅产业化结合为推动整个行业进步提供了可能,产业化节能、环保和效率高,而保障房因规模大,具备规模经济,这两者能有效结合。
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