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宝龙CEO许华芳:商业地产不是想做就能做的

《职业经理人周刊》
宝龙首席执行官许华芳表示,公司制定的55亿销售目标,目前看来,虽然要在5个月完成34多亿,但公司管理层很有信心。在谈到商业地产时,许华芳表示,现在有一些开发商是尝试性的做商业地产,或者慢慢以投入比较大的比重,但成功的不会很多。

8月30日,宝龙地产在香港召开中期业绩发布会。宝龙中报显示,由于物业交付主要集中在2010年下半年,宝龙地产当期营业额同比减少19%至人民币10.42亿元。其中,物业销售收入为9.57亿元,同比下降23.9%;投资物业租金收入6361万元,同比增长123.9%;物业管理收入2145万,同比增长108.3%;净利润则同比上升147%至人民币约8.15亿元。
宝龙首席执行官许华芳表示,公司制定的55亿销售目标,目前看来,虽然要在5个月完成34多亿,但公司管理层很有信心。
在谈到商业地产时,许华芳表示,现在有一些开发商是尝试性的做商业地产,或者慢慢以投入比较大的比重,但成功的不会很多。同时,中国商业地产的市场前景很大,不仅宝龙可以做,其他公司一样可以做,应该是会百花齐放,将来会有更多房地产商进入这个行业,也会做成功。
许华芳认为,宝龙的特殊在于“拿着模式找项目”,他表示:“我们曾经找一个项目四方型的,我们购物中心是长方形的,所以没有做。”
媒体提问:1-7月公司销售19亿,达到全年目标的34%,下半年均价会不会上调?会不会担心完不成计划?
许华芳:我们核心盈利下跌了,因为集中在下半年交货,上半年交货比例相对比较少。核心利润2.66亿是没有包括评估增值的,税后平均增值是5.48亿,加起来是8亿多的,比去年同期增长174%。
我们大量新项目集中在今年动工,其中9月份有常州、盐城等,我们虽然要在5个月完成34多亿,但公司管理层很有信心。现在我们处于没有货卖的状况,至于均价问题,我们的商业和住宅均价都会提升的,我理解应该是差不多的,全年都是这个数。
媒体提问:7月份来说,销售应该非常理想,8月份销售情况是怎样呢?下半年还有新的项目,销售额是多少?占公司盈利百分比是多少呢?
许华芳:8月份销售额不会太高,应该是2亿左右;租金收入来说,我们由今年开始每年都会有较大的升幅,明年是比较高的,因为今年的项目还没有到期。我估计整年完成1.7亿,下半年超过1亿的收入。对于现在来说,我们始终以销售对公司贡献最大,租金占利润现在比例约是3%-4%。
因为我们很多店铺在年中开铺的,全其中有一段免租期。4月份开张要计到8月,租金增长其实来自两个方面:1、全年的租金,今年已经开张的;2、2011年的预租金,所以2011年的增长是比较乐观的。租金是很容易计算的,但如果按照百分比计算就比较难了。
媒体提问:宝龙提到今后会在同一个城市同时开发多个楼盘,会不会意味着集中在某一个城市呢?此外有一些地产公司可能调整策略,希望更多商业楼盘用于出租而不是销售,尤其是二三线城市的楼盘,想听一下您们的意见。
许华芳:从公司扩张策略来说,我们集中在山东、河南、福建,江苏四个省发展,每一个地方都有项目渗透。我们是先到省会城市,然后往下渗透,有计划到重庆,到了重庆之后会渗透到下面的地方,基本上是老策略,新的区域是先到省会。
租金策略是放水养鱼的策略,更多是让商业旺起来,我们老模式把高价的卖掉,所以现在这些租金贡献度不高的,而我们每年都有30-50万平方米的商业项目落成。商业地产对盈利贡献有很大的期望,希望通过3到5年占到公司盈利的30%-50%。
媒体提问:很多地产公司将要进入商业地产,希望把这一块比重提高,你们如何看这一块竞争?宝龙如何确定在商业地产的领先地位?
许华芳:中国房地产都看好商业,特别是看好商业地产。国内媒体说住宅房地产黄金十年过去了,未来十年是商业地产,前景非常看好,我们企业也这样认为。
现在来说,大家对这个行业关注度很高,但真正大范围投入的还不多,有一个重要因素是因为想做不代表能做。我们做了7、8年的商业地产,有很重要的品牌商户资源,有人才培养的资源,包括对这种模式的理解。
现在有一些开发商是尝试性的,或者慢慢投入比较大的比重,但成功的不会很多。同时,中国商业地产的市场前景很大,不仅宝龙可以做,其他一样可以做,应该是会百花齐放,将来会有更多房地产商进入这个行业,也会做成功,但数量也不会太多,应该是5家之内会成功。
媒体提问:你们有什么独特地方吗?
许华芳:首先是品牌,我们做了20多个成功的商业地产项目。同时,我们为什么有信心在中国发展得这么快?因为我们有标准化。通过多年积累,我们对产品、商户组合是比较有经验的,现在新项目在一个标准内复制。标准化是很重要元素,没有标准化肯定不行,现在我们标准化开始走到系列了。
现在模式是1+1模式,1代表购物中心,是完全不卖的。购物中心是全国一致的,里面的商户、规模都是一致的。在中国二三线城市,我们追求70分到80分的概念,是追求的一种规模,明年和后年初的项目都是这样的,所以在明年的价格会大大提升。
同时在今年上半年,我们从标准化投资开始系列化,为什么呢?现在资产比重70%会放在刚刚说的标准店模式,天津这个项目不属于标准店的模式,未来10%到15%的资金比例会在一线城市做一些高端的产品,这能提升公司品牌,包括可以整合商家的资源,因为必须通过一些大项目才可以跟商家关系更密切。其他10%到20%的资产比例会系列化,做小购物中心的模式,就是6万平方米左右。
其实这个标准化概念就是我们的观念跟很多开发商不一样的,很多开发商拿了地研究项目怎样做。但我们的模式不一样,我们是拿着模式找项目,曾经找一个项目四方型的,我们购物中心是长方形的,所以没有做。
我们公司理念和经验是这样的,要做一个新项目需要很多精力和资源整合。中国有这么大的土地和市场,我们拿着模式和菜单去找,通过这个理念拿项目。而且这个东西需要经验累积的,我们通过6、7年累积,其他开发商想进入不是一下子就可以进入的。
媒体提问:下半年房地产价格的变化,还有二三线城市商业地产的预测?
许华芳:对宏观大政策来说,我们是对二三线住宅是审慎乐观的。因为从半年数据可以看到,其实刚性需求很强劲,对于商业地产是这样看的,从商家的拓展力度可以看到发展也会很好。
以前跟商家沟通一个项目需要很长时间,现在项目往二三四线的拓展力度都很强劲,它们处于高速发展阶段。
我们也统计过,国家消费总额今年增长预计是20%,会达到15万亿,扩大内需,商业地产是很重要的元素。城市化速度不会慢下来,国家对城市化和内需大政策是不会改变的,从房地产短期来看,大政策出台是不会有的,但国家还会担心“金九银十”会不会上涨,而不是担心会不会下跌。
作为房地产商不希望涨,因为一上涨就有大政策出来,我们宝龙判断9、10月份会有很大的供应量出来,价格不会有很大波动,但供应量会上升。
来源:观点地产网 作者:周静怡
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