商业地产是典型的资金密集型行业,具有开发周期长,资金占用数额大、回笼缓慢的特点。以持有型商业开发地产为例,按目前的租金水平,一个项目想收回成本需要8年到11年的时间,这也决定了商业地产的融资难度要远大于住宅地产。受楼市调控的影响,低成本的银行信贷资金已经收紧,许多正在转型和计划转型商业地产的开发商都在寻找包括基金、信托、公司债券等多元化的融资渠道。
“由于普遍面临 钱荒 ,开发商一直想寻找一种适合长期发展的战略性融资渠道,近期政策对信托从严,这条路也被堵死了。”阳光厚土股权投资基金管理公司总经理陈方勇表示,基金、信托等产品,一方面对融资条件要求苛刻,另一方面要求的回报率也非常高,再加上银监会对信托的窗口指导,使得许多开发商一度陷入融资窘境。因此,自己成立基金公司或是与类似的金融机构合作,似乎成了开发商们解决资金难题的一个出口。
据了解,继金地集团首个房地产基金募集成功之后,许多开发商纷纷成立了自己的地产基金公司,阳光厚土即是阳光新业2010年成立的商业地产基金公司,而早在2006年,阳光新业就引入了新加坡政府产业投资公司这一战略合作伙伴,并构建出“金融+地产”的业务模式,即通过自身成立或与机构合作的方式来运作房地产基金,此类基金以私募股权基金为主,又分为核心基金、增值基金和机会基金。核心基金主要持有具有稳定租金收益的物业;增值基金持有收租物业同时也进行新的投资;机会基金则主要投资开发领域或者公司上市前股权。
陈方勇认为,在调控影响下,房企的资金链普遍吃紧,信贷、信托融资均已受限,房地产私募基金作为一种创新的融资模式,未来可能成为房地产企业资金的核心来源。
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