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宅商挺进商业地产 综合体为初涉首选

《职业经理人周刊》
 编者按:住宅市场调控政策频传,隐形利好促使商业地产升温,商用物业价值迅猛提升,令中国房产市场掀起一股进军商业地产的狂潮。细数来看,挺进商业地产的大军中不乏住宅市场中的“老手”,外地房产开发行列中的“熟手”,甚至沃尔玛这样的零售界“一把手”也在商业租金飙升的诱惑下,搭上了开往商业地产的掘金快车。值此“六一”之际,新浪商业地产特别策划“商业地产新生报到汇”专题,检阅这些初涉商业地产界的新面孔。 
  新浪商业地产讯(编辑 周佳)2011年,宏观层面上,限购限贷政策直指住宅市场,致使住宅物业市场需求锐减,开发难度不断增加。出于寻找新的盈利模式的考量,万科、绿地、龙湖等住宅领域的开发企业开始布局商业地产,并从传统的社区配套商业逐渐挺进大体量的商业项目,具备多种功能的综合体为多数房企的初涉首选。
  与住宅项目不同,商业地产的需求群体主要为企业及机构,相对于个人消费行为而言,商业地产的消费更加谨慎及理性。此外,住宅物业为销售型物业,商业地产更多的为持有型物业,两者具有不同的盈利方式,商业地产的更看重回报。评估一个商业项目的综合指标涵盖,物业管理水平,承租群体质量,承租费用水平等等。新浪商业地产特此盘点那些住宅开发老手的初涉商业地产的战略规划及产品特性,以剖析房企转型带给房地产供应市场物业格局的悄然变化及商业地产的发展前景。
  万科:住宅一哥首次涉商 钟情郊区综合体
  作为住宅市场的标杆性开发企业,万科涉足商业地产显得并不那么纯粹,在盈利模式和战略规划上,依然更倾向于住宅市场。万科曾在2010年从中信地产接手赢嘉中心中心。万科接手CBD写字楼赢嘉中心后,将项目定位于高端商住公寓,并拟定以散售方式投入市场。从物业功能及盈利模式上来说,更接近于原有的住宅产品的运营思路,并未深入涉及商业地产。
  万科真正入场商业地产的代表性项目为金隅•万科广场及FUNMIX购物中心。这两个项目均为住宅项目的配套购物中心,但与以往的项目不同,万科近期在北京主推的金隅•万科广场及FUNMIX购物中心占地面积达到17万平米,在体量上与万科以往的住宅配套商业不可同日而语。2011年1月金隅•万科广场正式开工,目前已和首都电影院、王府井百货签订了合作意向。长阳半岛配套商业FUNMIX购物中心,虽然在工程进度上还未见雏形,但苏宁电器、永辉超市、星美国际影城、俏江南、必胜客、万宁等大牌商家已确定入驻。
  目前,万科的商业地产之路依然以住宅配套为主,没有涉及单纯的持有物业。据万科集团总裁郁亮早前表示:“宣布进入商业低产,但会慎重看待商业地产。商业地产目前在万科业务中的占比不到5%,未来也不会很高。住宅还是主要业务。”
  绿地:染指零售商业 涉足高端写字楼
  相较万科,绿地“涉商”的规划在项目类别上更加全面,涉及办公及商业两种不同类型。绿地在北京的首个商业项目为大兴的绿地缤纷城项目。该项目占地22万平方米,其中15万平方米为零售商业,7万平方米办公物业,均由绿地集团自己经营。据新浪商业地产了解,该项目预计于2012年5月开业,目前已签约乐购、保利影业、美格菲健身等商家,承租费用7元/平米/天起租。办公物业方面,大兴绿地财富中心以散售形式投入市场,目前开盘面积为18000平米,已签约面积为12866.12平米,平均成交价格为27982元/平米。
  绿地集团在北京的第二个商业项目布局房山,其中有5万-6万平方米建零售商业,将以传统的餐饮、娱乐、大卖场为主,为小型社区配套商业为辅。除大型购物中心及商住办公项目外,绿地于2010年9月竞得大望京地块,预计将建280米高的纯写字楼绿地中心•浦项中心项目,并同时配有大型购物中心。
  龙湖:取经二线城市 上位北京商业
  与以万科为代表的住宅开发企业不同,龙湖早前曾有商业地产开发经验,但项目均分布于重庆、成都等华南二线城市,在北京涉足商业地产尚属首次。龙湖在北京的第一个大型商业项目为位于朝阳北路与管庄路交汇处的龙湖长楹天街,该项目由龙湖自持26万平米商业配套。与万科、绿地向城郊迈进的规划不同,龙湖首涉商业的项目选择成熟商圈。就龙湖长楹天街的所属位置而言,东接朝阳,北连通州,商业地产遍布,竞争异常激烈。同在朝阳北路的中粮大悦城,虽然秉承西单大悦城的优势和经验,依托周边居住人群的密集性和消费力,定位家庭型的消费,但开业至今,依然延续冷清态势。虽有外地商业地产的运营经验,但能否摆脱中粮的厄运还尚属未知数。
  葛洲坝:初涉商业地产 发力核心区域
  同样位于通州的大型商业项目的京杭广场为葛洲坝与绿城共同开发项目。作为商业地产的新手,葛洲坝地产自去年开始发力,与绿城共同开发的京杭广场为两家房企首次进入北京商业地产的代表作。据新浪商业地产了解,该项目商业体量约8万平米,将打造以餐饮、娱乐、影院、购物、休闲为一体的城市生活时尚休闲中心,预计2011年中下旬开盘。
  除此项目之外,2010年葛洲坝以6.36亿元竞得朝阳区西大望路多功能用地B地块,将按5A级高档写字楼进行设计,涵盖配套商业、餐饮、会议及其他辅助功能。葛洲坝集团起源于三峡工程,在水利水电工程建设上拥有丰富经验。但作为房产开发企业还属于成长型企业,业务规模相对有限,项目主要在湖北宜昌和武汉,除此之外,仅在上海有一个写字楼项目。但进入北京市场后对商业地产情有独钟,连续几次的动作都剑指核心区域地块,开发项目均为大型商业物业,在新晋商业地产开发企业中备受瞩目,但由于此前项目多为二线城市住宅物业,商业地产项目开发经验相对欠缺,在商业地产整体市场利好的情况下,能否持续发力并稳定驾驭,还有待观察。
来源:新浪商业地产
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