10.35%!

　　如此高的预期年化收益率使房地产信托产品已经成为2011年理财市场当之无愧的“明星”。

　　然而，市场关于房地产信托收紧的传言甚嚣尘上。5月6日，银监会主席刘明康强调，对当前房地产市场出现的新苗头要密切监测，同时要进一步加强房地产信托业务的监管。

　　尽管银监会日前回应媒体称，5月份没有出台房地产信托业务新规的计划，但业界担忧房地产信托收紧步伐渐近。

　　火爆热销

　　北京一家信托公司销售人员介绍，5月初该公司发放一款委托起始金额5万元、规模为3亿元、周期2年的房地产信托产品，短短一周时间便销售一空，“这样热销的场面还要追溯到去年9月份。”

　　2011年一季度，房地产类信托产品预期收益率为10.35%，环比和同比分别上升0.75和1.2个百分点，而一般的理财产品预期收益率多在3%~5%，房地产信托俨然成为理财市场的明星。

　　据用益信托公开数据显示，截至4月28日，全国共发行156款房地产信托产品，总规模超过337亿元。而据普益财富信托研究员陈朋真介绍，3月份房地产信托发行数量为55款，这个数据比2月的27款翻了一倍。4月份的房地产信托产品也有44款之多，预期收益率达到了11.1%。

　　而在4月30日至5月6日的一周，据普益财富统计，一款募集规模达到8.50亿元的产品即是房地产股权投资类产品——四川信托发行的“长江畔-桂圆林生态墅区项目集合资金信托计划”期限为24个月，预期收益率达到14.50%。记者了解到，这周共发行了21款总规模为38.39亿元的信托产品，平均募集规模仅为1.83亿元。

　　对于房地产信托市场的繁荣，陈朋真说主要取决于两个要素，“一是房地产信托产品收益较高，而风险并不明显高于其他类型的固定收益信托产品，受到高端投资者的青睐;二是房地产市场调控和从紧的货币政策导致开发商资金链紧张，被迫转道信托融资，也有部分开发商是出于扩大融资渠道的考虑。”

　　中国信托业协会最新发布的数据显示，今年一季度投向房地产领域的新增项目金额高达710.9亿元，同比增长12.5%，普益财富的监测数据也显示，3月份在房地产领域拟募集的信托资金超过了90亿元。

　　房地产信托成“伪贷款”

　　“在银行信贷收紧的宏观背景下，企业转而通过信托渠道融资，投资于实体领域的房地产信托产品在一定程度上成了‘伪贷款’。”陈朋真分析。

　　房地产信托的火爆一定程度上沾了央行信贷政策调整的“光”。

　　2010年以来，央行已累计加息四次，十次上调存款准备金率。各大商业银行的贷款规模受限，尤其是房地产贷款更是受到了严格限制。4月28日，央行发布的一季度金融机构贷款投向统计报告显示，一季度，人民币房地产开发贷款新增1678亿元，余额同比增长17.0%，比上年末回落6.5个百分点。

　　银行开发贷款门槛越来越高，房企来自于银行的信贷规模越来越小。4月15日，国家统计局公布数据显示，今年一季度，房地产开发企业本年资金来源为19268亿元，同比增长18.6%。其中，国内贷款3837亿元，同比仅微幅增长4.4%;自筹资金、其他资金(订金及预收款、个人按揭贷款)增长显著，增幅分别为27.2%和18.7%。

　　“去年公司新招标了一块郊区的土地，当时凭借土地出让合同，顺利地就从银行获得了10.5亿元的抵押贷款。以前银行审核贷款的标准是看项目的增值性，而现在即便是拿着马上出售的项目或者优势地段的土地，也很难贷到款。”北京某房地产开发商负责人说。

　　实际上，房地产信托成本比银行贷款高很多。房地产信托的平均融资成本在20%左右，这比银行开发贷款7%~8%的利率显然要高得多。

　　北京银行一位理财师就对记者直言，在各种渠道收紧的情况下，房企只有从房地产信托融得资金，才能保证其资金链条的稳定。