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外资机构纷纷杀“回马枪” 奔向商业地产领域

《职业经理人周刊》
  外资回马枪
  在楼市调控政策作用下,今年2月开始,中国楼市陷入成交低迷,就在中国楼市陷入观望与成交量大幅萎缩的背景下,外资开始加码中国房地产市场,且越来越活跃。 
  新加坡的枫树基金、爱尔兰最大房地产公司财富控股集团以及美国的摩根士丹利等外资机构纷纷杀“回马枪”,奔向中国的商业地产领域。 
  据业内人士保守估计,去年进入国内房地产业的外资总量就已超过1500亿元。业内人士分析,不排除部分外资是在汇率差及利息差的驱动之下,想来中国“捞一票就走”,但更多的境外投资机构以及外资开发商之所以进军中国,都是因为看好中国房地产本身的潜力,主要是其高速的城镇化发展以及旺盛的消费力。 
  外资杀“回马枪”:市场低迷抄底内地楼市,新加坡、爱尔兰资金豪赌商业地产 
  业内人士分析,中国内地正在进行的宏观调控以及房地产成交的萎缩可能酝酿着新机会,外资正在坐收渔利,或者购置物业,享受日后房地产回暖后的溢价 
  近期,外资对国内房地产投资的兴趣似乎突然浓烈起来。从市场表现来看,外资机构对国内房地产的投资增长势头猛烈,一宗宗交易频繁出现。 
  楼市低迷,外资再加码 
  在楼市调控政策作用下,今年2月开始,中国楼市陷入成交低迷,然而就在中国楼市陷入观望与成交量大幅萎缩的背景下,外资开始加码中国房地产市场,且越来越活跃。 
  记者3月11日从上海产权交易所了解到:“当周(3月6日至3月11日)上海产权成交金额居首位的是房地产业,一周成交4宗,成交金额合计为2.53亿元。” 
  房地产业成为活跃板块并不是稀罕的事,以2月底的最后一周为例,该周内,上海产权市场成交金额过亿元的行业达到5个。居首位的是交通运输行业,一周成交6宗,成交金额合计为14.52亿元;其次是房地产业,一周成交3宗,成交金额合计达到6.01亿元。 
  在该周内,有2起外资收购国内房地产企业股权的案例。其中上海国际集团广场有限公司100%股权,以超过3.1亿元的价格转让给了一家新加坡公司,该项目的持有方是上海一家国有独资企业,其核心资产是位于浦东新区黄金地段陆家嘴竹园核心位置,总建筑面积约为2.3万平方米的高档写字楼。另外,“长沙广悦置业有限公司39%股权”转让项目则被香港一家置业有限公司收购,出让方是一家中央企业,该项目的成交价格达到2.9亿元。 
  观察外资在中国房地产投资可以发现,外资更青睐投资中国的商业地产。 
  去年新加坡的枫树基金大手笔收购北京佳程广场;爱尔兰最大房地产公司财富控股集团在斥资约合74.6亿元人民币完成对博彩大王何鸿燊(专栏)名下虹桥上海城的收购后,上月底又收购了上海淮海中路的一个零售物业淮海商城,交易价格5.75亿元人民币,该物业卖家为温州资本背景,因此是并不多见的“外资收购内资”的案例。 
  外资进入房地产行业的渠道分为三种,第一种是非居民机构和个人投资房地产,第二种是外资通过直接投资方式进入房地产,第三种是外资通过外债方式进入房地产。 
  第二种渠道通过直接投资方式进入中国房地产,又可细分为两类,第一类是外资直接在华设立房地产开发企业,例如新加坡凯德置地(Capital Land),第二类是外资通过收购境内著名房地产开发企业股份的方式,介入境内房地产市场。 
  据了解,2010年下半年以来,海外资金与国内房企合作、注资开发项目的案例也大量浮出水面。据业内人士保守估计,去年进入国内房地产业的外资总量就已超过1500亿元。 
  在中国楼市调控的背景下,外资是否再杀回马枪?近几年来,外资经历了怎样的来来回回、出出入入?不论他们是赚得满盆归还是碰一鼻子灰,在这一波又一波的浪潮中,最不可否认的是,外资在国内的动作同中国国内的政策环境有着直接的关系。 
  外资元年,大摩最凶猛 
  2005年,堪称中国房地产业的“外资元年”。据建设部透露,2005年境外机构购买中国建筑物资金达到了34亿美元,中外合作房地产项目2119项,合同利用外资194亿美元,实际利用外资54.18亿美元。业界普遍认为,由于统计制度的缺陷,还有大量境外资金尚未得到确认。 
  摩根士丹利、麦格理银行、荷兰国际房地产、高盛基金、美林证券、ING、雷曼兄弟、瑞银集团、新加坡腾飞基金等甚至当时很多人闻所未闻的外资机构蜂拥而至中国房地产。其中,大摩无疑是最为“疯狂”的一员。 
  2006年上半年,摩根士丹利一口气出手50多亿元人民币,将位于上海的多个地产项目包括金桥埃蒙顿假日广场、世纪公园的4幢服务式公寓、浦东陆家嘴中央公寓的4幢公寓楼、徐家汇华山夏都一期A栋116套物业、东海广场等收入囊中。 
  不仅是直接收购,外资对介入项目开发也有相当浓厚的兴趣。再以大摩为例,2006年,其以参股合作形式介入国内房地产项目开发,在当时,大摩出手4600万港元投资广州汉国置业荔湾区龙津中路一个商住项目的50%权益。另外参股计划上市的房地产公司也成为一种趋势。投资相当积极的大摩还与渣打银行、Drawbridge作出了投资当时即将上市的世茂1.875亿美元的决定,而世茂在港上市后股价的上涨,也为这些私募股权基金贡献丰厚的投资回报。此类案例不胜枚举 
  外资大举进入国内房地产、热钱推高房价的担忧最终引起了有关部门的关注。这直接导致了“限外令”的颁布。 
  “限外令”出台, 
  外资在上海投资房地产额依然暴增 
  2006年7月,建设部、商务部等六个部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(即171文件)。 
  《意见》中有一条很重要地规定了“购买非自用房地产,必须设立外商投资企业”,这一条更加规范了外商投资房地产企业的市场准入,同时也意味着外资私募股权基金利用海外壳公司直接收购房地产的行为被禁止。也就是说,如果外资要投资中国房地产,必须要“落户”。 
  除了市场准入被严格规范外,外资如果想进行房产投资,无论是资金门槛,还是交易成本与时间成本都要随之提高。 
  如果外商选择设立投资企业进行投资,则必须按照中国的相关法律办理登记注册手续,依照中国税法缴纳企业所得税,这毫无疑问增加了交易成本和时间成本。该文件还规定“外商投资设立房地产企业,投资总额超过1000万美元的,注册资本金不得低于投资总额的50%”,显然,外资的资金门槛提高了。 
  2007年5月23日,国家外管局下发“130号文件”。该文件是在项目审批和外汇监管领域对上述几个文件的延伸。文件中规定对外资投资国内房地产的企业将一律不予办理外债登记和外债结汇批准手续。 
  这就是说,过去外资将一部分资金用作资本金,另一部分作为股东借款,每年用于给投资人提供分红收益的做法,将被彻底阻止。而以前外资基金投资内地房地产公司的股权,一般都会采取运作投资项目海外上市的方式实现退出(以大摩投资世茂为例)。但有关政策也“封锁”此路,成功在香港等地资本市场上市的案例逐渐减少,利用公司上市实现退出的通道也变得越来越狭窄。 
  除此之外,130号文件的全称为《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》,对审批环节加强监管力量无疑将延长项目的审批时间,最后可能导致项目被搁置。 
  然而,外资机构在“限外”政策面前依然“我行我素”,根据戴德梁行发布的数据,2006年上海房地产市场报告显示,海外机构投资者2006年在上海投资房地产的总成交价值超过180亿元人民币,总成交面积达到100万平方米,均达到2005年的3倍水平。
  2007年上半年房地产FDI 接近2006年全年2倍 
  然而,在2007年,由于国内银行贷款收紧,外资基金又重新获得了有利时机。 
  资金力量雄厚的海外资本开始为缺钱的国内开发商输血。不少国内大型房企与外资基金都有了“联姻”。以摩根大通为例,他们可以为国内房地产公司做的项目包括上市前的私募股权、直接投入股权、发行可转债等。 
  但兴致勃勃的外资机构很快发现了其中的问题——股权投资的众多不确定性,加之资本市场走低,外资基金的退出渠道由此蒙上了阴影。因此对于外资基金而言,他们就更愿意在中国投资商业物业了。 
  在一系列限制政策下来后,至少从数据来观察,外资在中国进行房地产投资的力度有增无减。2007年上半年房地产业占FDI(外商直接投资)总比重就到24%,几乎是2006年全年的2倍。同时,2007年上半年利用外资同比增长幅度更达到了89.9%。 
  不过从个别案例中,还是能够看出限外令对外资机构产生了不同程度的影响。2007年爱尔兰财富控股集团计划以41亿元整购西单M的交易最后宣布流产,该宗物业后由中粮集团接手。 
  根据当时北京交易所网站公布转让条件要求,西单项目新的受让方及其控股股东必须是境内合法注册和有效存续的企业法人,且具有在北京市大型商业、写字楼综合物业10年以上的经营管理经验等。限外政策的环境下,财富控股对西单M的收购最终未被审批通过。 
  另外,在限外政策的背景下,外资进入国内进行房地产投资脚步开始放缓的现象还体现在主动放弃收购大宗物业、停止扩张计划甚至考虑裁员等。 
  离岸交易规避新版“限外令” 
  2010年,中国政府再出“限外令”。2010年11月15日,住建部和外汇局发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定,境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房;在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。此次限外令实质上与2007年并无差别。 
  从限外令颁布以来,离岸交易一直到如今都是外资青睐的交易方式。对于第一次进入中国市场意欲收购国内物业的国外机构,离岸交易无疑是最先考虑的方式。2008年6月初,全球资产管理巨头黑石集团终于出手,以11亿元买下上海市长寿路一商业项目,这是黑石集团在中国楼市的首单买卖。由于买卖双方皆为外资企业,因此交易完全在境外进行,这种离岸交易的方式相比于需要在国内走的流程操作起来要方便许多。 
  并且时至如今,这种资本运作方式仍被外资机构屡试不爽。2010年的新版“限外令”公布后,第二天上海便出现了新版“限外令”发布后首宗外资整购商业物业的交易。 
  2010年11月16日,港资公司瑞安建业发布公告称,公司全资子公司易祺投资有限公司耗资9.3亿元人民币曲线收购了位于浦东世纪大道的一栋写字楼物业。 
  该笔交易的路线大致是:瑞安建业的子公司易祺投资通过股权交易收购了HPL-Hines Development Pte Ltd。。这家HPL-Hines是HPL(新加坡酒店集团)与Hines(美国汉斯)成立的合营公司。HPL和Hines分别持有该合营公司85%和15%权益。该合营公司持有上海21世纪房地产有限公司约72.7%的股份。而21世纪房地产公司正是陆家嘴21世纪中心大厦的开发商,也即负责开发该大厦的项目公司。 
  内资、外资合作押宝中国楼市 
  2008年开始,审批通过的外资机构数量逐步减少。2007年9-12月每月平均有200家外商投资房企新设立;到2008年上半年,审批数字滑落到月均32家;2008年下半年进一步滑落到月均20家;2009年上半年数量维持在每月20家。 
  然而,虽然审批通过的外资机构越来越少,但仍是国内政策环境的缘故,外资进入国内楼市的势头又卷土重来。2009年4月,房地产新政公布后,国内开发商又开始缺钱了,外资便于此时适时地出现。 
  同样,国内开发商引入国外资本筹钱的方式无疑还是主要采取发行股权投资基金和债券,再一次为海外资本提供了展现的平台。 
  2010年4月份金地集团与瑞银环球资产管理集团合作发起房地产基金,首期募集签约金额约1亿美元;去年6月下旬,中国海外子公司中国海外兴业也联手Harmony China房地产基金共同投资西安、青岛、沈阳的三个项目,并将西安项目30%股权、青岛项目30%股权和沈阳项目31.85%股权出售给基金公司,总价12亿港元。 
  除了通过股权基金的形式吸引外资外,一些开发商通过发债也筹集了大量资金。2010年8月4日,碧桂园发布公告称,将针对海外市场发行4亿美元的五年期优先票据。事实上,早在2010年4月,碧桂园就已针对海外市场进行过一次5.5亿美元的融资计划。采取该种融资方式的还包括恒大地产、佳兆业地产、花样年控股、世茂房地产、合景泰富等等。 
  严格审批外资机构投资中国楼市的政策一直到2010年才有了改变。2010年4月,国务院《关于进一步做好利用外资工作的若干意见》发布,规定《外商投资产业指导目录》中总投资(包括增资)3亿美元以下的鼓励类、允许类项目,除《政府核准的投资项目目录》规定需由国务院有关部门核准之外,由地方政府有关部门核准。商务部也于6月份发布《关于下放外商投资审批权限有关问题的通知》,再次对该审批权下放进一步说明。 
  不过,关于这一点也引起了业内不少的担心。业内有观点认为,由于当前土地收入是各地方政府财政收入的主要来源,因此审批权的下放,可能会导致一定程度上便利地方放宽外资涌入房地产的条件,从而加快推动海外资本进入国内房地产行业,至此,关于热钱涌入中国房地产的言论又开始四起。 
  官方数据证明了这点担心。根据商务部的数据显示,2010年中国累计吸收外资1057.4亿美元,房地产吸收外资占比为22.7%。 
  中国政府虽然也意识到了这点,但无奈的是限外的政策调整空间已经不大。 
  商务部的一位官员曾对媒体表示:“目前对外资进入房地产的监管政策已经相当严格,政策可调整的空间并不是很大。但是在政策执行的力度和规范性上可以进一步加强。” 
  当前宏观调控为外资创造机会 
  根据仲量联行的一份报告显示,2010年的跨地区投资额达到820亿美元,占全球投资总额的四分之一,与2004年持平。在2007年市场达到峰值时,跨地区投资额曾高达2430亿美元,几乎是2010年的3倍,占到当年全球投资总额的三分之一。跨地区投资活动的复苏与整体市场的回暖步调一致,这说明有相当数量的投资者不仅愿意涉足区域内本国以外的市场,同时也愿意放眼其他区域的市场。 
  作为投资目的地国家,中国在2010年却以168亿美元的投资额高居全球第四,其中53%的资本来自国内,47%为跨国资本。2010年,作为投资目的地国,中国的跨国投资实现大幅增长,从15亿美元飙升至78亿美元,涨幅高达4倍多。大部分跨国投资均为地区内资金,即来自亚太地区其他国家的资本。其中,约16亿美元为跨地区房地产直接投资。 
  仲量联行中国投资部总监翰德伟指出,作为投资目的地国,中国对亚太地区及其他国际投资者所具有的吸引力无疑反映出商业房地产市场强劲的基本面,这对于中国一级城市的办公楼和各地的商铺资产而言,尤为如此。 
  对于当前面临的楼市调控环境,浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权认为,对于外资基金来说,中国内地正在进行的宏观调控以及房地产成交的萎缩或许并不完全是坏事,这种调整背后可能酝酿着新机会。外资正在中国房地产市场坐收渔利,或者购置物业,享受日后房地产回暖后的溢价。 
  外资进入中国楼市时间表 
  2005年: 2005年,堪称中国房地产业的“外资元年”。在2005年境外机构购买中国建筑物资金达到了34亿美元,中外合作房地产项目2119项,合同利用外资194亿美元,实际利用外资54.18亿美元。 
  2006年:根据戴德梁行发布的数据,2006年上海房地产市场报告显示,海外机构投资者2006年在上海投资房地产的总成交价值超过180亿元人民币,总成交面积达到100万平方米,均达到2005年的3倍水平。 
  2007年:2007年上半年房地产业占FDI(外商直接投资)总比重就达到24%,几乎是2006年全年的2倍。 
  2008年:2008年开始,审批通过的外资机构数量逐步减少。2007年9-12月每月平均有200家外商投资房企新设立;到2008年上半年,审批数字滑落到月均32家;2008年下半年进一步滑落到月均20家。 
  2009年:2009年上半年每月平均有20家外商投资房企新设立。 
  2010年:2010年下半年以来,海外资金与国内房企合作、注资开发项目的案例也大量浮出水面。据业内人士保守估计,2010年进入国内房地产业的外资总量就已超过1500亿元。
  大摩中国炒房术:快进快出,偏爱烂尾楼 
  业内人士透露,外资地产基金所要求的内部回报率一般为20%-25%  
  看好中国强大的市场潜力及经济体量,数千亿元的海外资金正成群结队地进入中国房地产市场。这些境外资本选择中国作为资本升值和保值的“吸金池”,同时也把中国当作规避危机的“避难所”。 
  目前境外投资国内房产的方式主要有三种,一是直接参与项目开发;二是买入后再脱手,赚取升值差价;三是持有吃租,待项目成熟后再转让。作为在中国房地产市场中“蛰伏”时间最长的外资机构之一,摩根士丹利在中国楼市的获利方式或许具有一定的普遍性。多年来,通过旗下房地产基金,大摩早已将几招“吸金术”运用得炉火纯青。 
  接手烂尾项目可获数倍利润 
  “大摩在中国投资房产的主要获利方式有两种,一种是抛售物业,另一种就是长期持有收租。但熟悉大摩的人都知道,大摩很喜欢收购烂尾项目。” 莱坊房地产经纪(上海)有限公司研究及顾问部董事杨悦晨如是说。 
  时间回到一年半前。2009年8月6日,甚少公开露面的大摩房地产基金亚太区董事长Robert Naso高调现身,为大摩刚取得控股权的项目——南京国际广场进行推介,并宣告这一被传停工三年之久的项目再度启动。 
  作为全球著名的跨国投行,摩根士丹利介入这个一度烂尾的项目就够引人注目了,再加上旗下房地产基金亚太区“老大”亲自为项目启动造势,媒体纷纷揣测大摩这次高调收购的背后必有一番盘算。 
  公开资料显示,南京国际广场位于南京宣武门核心地段,项目总建筑面积为48万平方米,物业包括五星级酒店、购物中心、高档住宅以及甲级写字楼,是南京市首个定位高端的城市综合体项目。南京国际广场于2005年推出的豪宅“御景华府”还创下过5000美元/平方米的纪录。然而市场对该项目的反馈却几乎可以用惨淡来形容,这也成为了项目停工的诱因之一。南京国际集团总裁闵卫国透露,由于股东内部出现分歧,对于是出售套现还是持有收租呈现两派意见。 
  “当时摩根士丹利正在寻找可以长期持有的商业地产项目,可以说与转让方是一拍即合。”杨悦晨告诉记者,对于具有升值空间的商业地产,大摩总倾向于长期持有,“大摩对南京国际广场的投资潜力显然是给予了厚望,这从其高调的宣传策略上可见一斑。” 
  这笔买卖究竟划不划算?据悉,南京国际广场项目公司的注册资本在大摩进入后,已从3.7亿元跃升至12.5亿元,并由大摩实际控股。业内预测,该项目总投资额已逾50亿元,也就是说大摩所投下的本金至少在20亿元以上。事实上,这一投资规模已超过了不少上海项目。 
  显然,投资这类尚未成熟的物业并没有现成项目来得省心。“开发烂尾楼的投资风险更高,因为这往往需要针对项目进行大量的重新包装,比如物业、建筑标准、结构与租户等各方面的调整,” 杨悦晨进一步分析说,“这笔资金也不是小数目,何况商业地产本身在运营管理方面就存在很大的变数,一不小心就是笔赔钱买卖。” 
  善于挖掘价值洼地的大摩自有一番打算,杨悦晨对该项目表示乐观,“接下这样曾经烂尾的项目,说明大摩对自身团队运营能力相当有信心,这种信心也来自他们在中国市场的长期投资经验。” 
  在盛世太平投资资讯有限公司董事总经理陈立民看来,大摩这样的投资机构之所以好烂尾项目“这一口”,与其投资属性密不可分,“基金公司对投资回报的设定更高,因而一般的成熟项目是无法满足它们的胃口的,只有刚起步的项目才能具有这样长期的增值潜力。” 
  业内预计,待项目盘活之后,其利润空间无疑是巨大的。“产出将是投入的数倍之多,”陈立民就此指出,“像大摩这样利用股权收购投资潜力物业的做法,将是未来房地产基金及投资机构的主流操作方式。” 
  快进快出,持有三至五年即抛售 
  颇为巧合的是,就在大摩以绝对高调的姿态宣布拿下南京曾经的第一大烂尾楼的同时,它才刚刚甩掉另一个著名的烂尾项目——上海东海广场,受让方正是现在的持有者SOHO中国。 
  这笔交易至今仍被不少业内人士津津乐道。有人认为,以24.5亿元的总价吃下东海广场一期项目,是潘石屹(微博 专栏)“赚到了”,因为在2009年转让时,该项目的市场价已在6万元/平方米,而其总市值更是接近50亿元。 
  以一半的市价抛售物业,这像是“贱卖”,但也有业内观点持反对意见。“我认为这笔买卖不算亏,”陈立民说,“大摩在买下东海广场后还曾花大力气将其续建,但在其持有的四年时间内,出租率只有30%,以19.6亿元的买入价格再加上后续的投入计算,仍旧是有收益的。” 
  此外,陈立民还指出,大摩出售东海广场更多是出于套现的需求,“大摩投资楼市主要以基金来运作,因而会受到背后财团的压力,它在2008年、2009年抛售物业,是为了快速回笼资金和套现以等待更好的投资机会,这部分也与金融危机有关。” 
  不管是主动抛售也好,被动变卖物业套现也罢,近两年来摩根士丹利的确没有停止过转让物业的脚步。自2008年放出要转让“锦麟天地”的风声之后,大摩一改其过去“只出不进”的作风,而这种连续抛售物业的做法也让这家投资机构在短时间内大赚了一笔。 
  除了脱手东海广场以外,大摩在2009年还有几笔进账:6月,高档服务式公寓项目“华山夏都苑”部分房源散卖出售;出让无限度广场给浙江开发商红楼集团,转让价14.2亿元;10月,以4亿元价格成功出售锦麟天地的商铺部分,受让方为一家新加坡基金。 
  2010年,摩根士丹利继续抛售手中物业:7月,将浦东玛莎世纪公园服务式公寓项目出售给摩根大通旗下基金,成交价为12亿元;12月,又以38.6亿元的价格抛出了马当路项目三分之二的股权,受让方为新加坡一家信托投资基金。 
  “仅2009年、2010年两年出售的物业,就已经让大摩赚得盆满钵满了,”陈立民表示,“马当路项目的投入额为13亿元,脱手时大摩赚了好几倍,曾有媒体统计这两年大摩至少抱回了40亿元人民币。” 
  “投资机构本来购置物业就是为了赚钱的,它们会在持有项目数年后通过抛售的方式获取升值收益,”杨悦晨解释说,“金融危机前,抛售周期可能是五到八年;2008年之后,抛售周期缩短到了三至五年。” 
  这样快进快出的操作手法被大摩运用得异常娴熟,反观近两年摩根士丹利转让的几个项目,持有时间最短的是三年,而最长的也不过五年多。 
  在杨悦晨看来,这几宗交易大多已达到了大摩的预期收益率,“每只基金都有自己的收益规定,既然它脱手了就代表已经完成了任务,可以对投资人有个交代了。”记者从业内人士处获悉,基金所要求的内部回报率一般为20% ̄25%。 
  外资“抄底”是看好中国城镇化潜力 
  “不排除部分外资是在汇率差及利息差的驱动之下,想来中国‘捞一票就走’” 
  “中国繁荣的房地产市场将以比迪拜惨1000倍的方式终结。”这是美国“空头大师”詹姆斯·查诺斯撂下的一句狠话。为了将中国楼市做空,这位国际对冲基金大鳄曾以2000万美元的离岸基金为赌注,以博中国房地产泡沫的破裂。 
  与此形成鲜明对比的是,从去年下半年开始,外资纷纷加码中国楼市。据保守估计,去年进入国内房地产业的外资总量就已超过1500亿元。千亿元资金集结进入国内房地产市场,这会不会是海外资本的一次“抄底”行动?在限外令的强压下,外资争相挤进国内市场的动因何在? 
  记者为此采访了上海建银精瑞资产管理公司执行副总裁徐金萍、盛世太平投资资讯有限公司董事总经理陈立民、上海天崟投资咨询有限公司总裁韩愈三位业内人士,探讨外资进入中国房地产的动机以及对中国楼市的影响。

  唱空中国楼市是因为不了解 
  理财一周报:国际上一直有不少唱空中国房地产市场的言论,如对冲基金巨头詹姆斯·查诺斯就曾预言“中国房地产泡沫破裂将比迪拜惨1000倍”,这能代表国际投资界的主流声音吗? 
  韩愈:在投资界,真正做的人是不说的,真正说的人是不做的。这不是“空头们”第一次散播看空中国楼市的言论,也不会是最后一次,他们就是想利用媒体的放大效应才会如此之高调。在此之前,即便是一些更著名的对冲基金大佬也曾经试过做空中国楼市,但都没有成功。 
  徐金萍:对于这些看空的言论或者研报,要分析它们在传播时是否有目的性,它们的背后是不是外资想借机抄底中国楼市,因此我们要注意这些说话的人是不是真正投资的人。同时也不排除部分看空的结论是研究人员在纯理论分析下得出的,然而,实际市场的运作却复杂得多,是不能用理论模型来框死的,因此这些结论也就不能作为参考了。事实上,投资界总体上是看好中国经济的。就在前不久,摩根大通预计2011年中国实际GDP增速将达到9.6%。 
  陈立民:尽管“阴谋论”的解释有很多,但我并不倾向于这样去解读这些声音。“投资过热、通胀、资产泡沫”等因素是国际对冲基金豪赌中国楼市崩盘的“筹码”,但那显然说明其并不了解中国。中美两国国情就不同,我们的信贷与房地产并不是紧密联动的,市场也并不是完全透明的。部分境外投资人没有亲身来过中国,又听取了经过歪曲的信息,他们做出的判断本身就是有偏差的。但凡是在中国呆过几年的境外投资人、房产商都不会发出类似的声音。
  不排除部分外资 
  想来中国“捞一票就走” 
  理财一周报:据商务部透露,去年近三分之一的FDI(外商直接投资)都进入了房地产领域。直到今年,外资仍然在源源不断地向中国楼市“输血”,是什么支撑起了境外资本的投资热情? 
  韩愈:从外部分析,全球经济复苏艰难,所有的热钱都在寻找新的出路,然而美国和欧洲还在闹主权债务危机,中东和北非政局又极其不稳,日本经历了地震海啸,其他新兴国家的通胀率太高,相较之下毫无疑问中国是最理想的目标市场。一方面,中国率先走出了金融危机,经济成长较为稳健;另一方面,相比菲律宾、新加坡等国,中国的经济体量较大,而热钱在投放的时候也会考虑“池子”的大小。 
  徐金萍:人民币升值预期加剧的背景下,可以说全世界都爱人民币,因此大量外资开始云集,想要“抄底”中国的房地产市场。除了人民币升值的汇率差之外,中国连续数次加息的利息差,也是外资不断流入的重要因素。 
  理财一周报:除了规避金融危机以及利用汇率优势短炒之外,也有不少外资开发商早在七八年前就已进驻中国,并且宣称中国楼市将是他们未来的主战场,这是否从侧面证明了中国房地产天生的“吸金”力? 
  陈立民:不排除部分外资是在汇率差及利息差的驱动之下,想来中国“捞一票就走”,但我认为,更多的境外投资机构以及外资开发商之所以进军中国,都是因为看好中国房地产本身的潜力,主要是其高速的城镇化发展以及旺盛的消费力。这些外资开发商一部分会通过注资入股的方式曲线进入各级城市的住宅开发建设中,也有部分通过收购或者直接投资的方式涌向了一二线甚至三线城市的商业地产项目。 
  韩愈:中国目前的城镇化率已达到46.6%,但实际上中国的城镇化率是被大大高估了,因为在6亿城镇的统计人口中还包括了1.5亿的农民工在内。与发达国家及地区相比,我国的城镇化发展还有着巨大的潜力,未来的二十年中,住宅化率每年平均至少会提高1%。此外,城镇化带来的强大的消费力以及商业地产的商机也不容小觑。 
  内资资金链趋紧 
  与外资合作一拍即合 
  理财一周报:世邦魏理仕研究近期的一项报告称,在各外资机构投资的物业类型中,综合、商办类成交金额占比达92%。为什么相比住宅,这些外资机构更加青睐商业地产呢? 
  韩愈:近几年来海外资本更看好商业地产,事实上这并不是自由选择的结果,而是资金在行政手段逼迫下的配置结果,因为在楼市调控的当下,住宅市场已经几乎没有路可走了,因此商办才成了资本的“避难所”。我们都知道住宅的开发周期更短、操作更简单,而商业地产对管理的要求相对较高,很容易出现烂尾楼。商业地产获利不如住宅来得快,来得稳妥,这是众所公认的事实,如果其能够选择,也应该更倾向于住宅而非商办物业。 
  陈立民:按照现有的政策,外资购买现成的物业是几乎不可能的,投资住宅的限制又多,因此直接进入项目开发尤其是资金注入商业地产及综合性的项目是最合适的选择。除了政策原因,还有市场的因素。近期北京、上海两地甲级写字楼的空置率已降低至十年的最低水平,租金也有了明显上涨。与此同时,上海正在朝世界金融中心和航运中心的目标迈步,世博会、亚运会又刚刚结束,海外资本就此看到了商办物业的升值空间,其在这时候抢占商办市场也是为了把握先机。 
  理财一周报:楼市调控催热商业地产,这可以说是“无心插柳”,调控政策对在中国“掘金”的境外资本以及中国房地产市场而言,还有哪些影响? 
  徐金萍:从2010年下半年开始,海外资本与国内房企携手的案例大量出现,它们之所以能一拍即合,正是因为当下空前严厉的调控政策。国内房企受信贷、信托、加息等影响,资金链日益趋紧,而与外资合作则正好能为其补充项目运作资金。 
  外资总量微不足道 
  理财一周报:去年启动的调控手段可谓是严厉的,但是在限外令的强压之下,海外资本的热情却依旧不减,这是为什么? 
  韩愈:去年又出了新的“限外令”,但是限外政策只是限制了外国人在消费层次上的购买行为,即防止投机和炒房行为,目前政府还没有严格限制外资在生产层面上进行房地产开发的投资。这恰恰说明了限外的调控政策是出于金融安全的考量,而不是全面禁止投资行为。 
  理财一周报:如果大量海外资本来中国房地产抄底,会带来什么影响? 
  陈立民:从去年FDI的数字来看,尽管房地产领域FDI快速增长48.04%,增幅高出总体增幅,达到32个百分点,但我们也要看到高速增长形势下,总量仍旧是微不足道的,应该说以现在的进入速度,海外资本还不会对市场造成什么影响,个人认为还难以形成抄底。
来源:理财一周报  作者: 裴浩慈 曹怡婷
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