2011理财大猜想

所有的预测都比不上正在发生的故事——后全球金融危机时代的2010年，众多的投资者在这一年中感受到了过山车式的颠簸，无论股市、楼市，都经历了一半海水、一半火焰的感受。2011年，我们将面临什么？

2011，A股能否走牛，超越3000点、迈向4000点？今年买房能否依然闭眼挣钱？黄金白银能否持续热得发烫？《财道》为您一一分析。

2011，中国A股龟兔赛跑，所谓慢即快、快即慢。
2011，有别于调控“稻草”不断压重的2010，楼市“两眼一闭，躺着挣钱”的时代已经过去，三四线商业地产将成为最后一桶金。

2011，基金将继续火爆，发行数量将创下新高。

2011，金价银价调整将不可避免，贵金属暴涨的2010将无法复制，下半年可能是最佳时机。

2011，银行理财产品格局大变，信贷理财逐渐消失，理财师继续为您讲述“赚钱不多，风险不大”的理财格言。

2011，文化创意产业将继续领跑创业风潮，个性化的服务业更为火爆，生意“玩”出文化和个性！

《财道》相信，2011年，牛市的财富效应继续显现，在通胀预期和财富保值的两面大旗下，中国投资者抛弃曾经的惨痛教训，重装上阵，再度积蓄理财热情。

震荡不安的2010年。充满期望的2011年。

楼市房价：抓调控 斗通胀 难低头

2011：还能否在楼市躺着挣钱

回顾楼市过去的10年，包括2010年，几乎没有人在楼市投资中赔了钱。相比股市的跌宕、理财产品的低回报，楼市操作简单、回报又高，可以说是躺着挣钱的 “买卖”。2011来了，在房价高位运行、调控的“稻草”不断压重的一年里，投资者关心的是，楼市是否还能躺着挣钱？

大势：

调控仍然是主旋律

2010年，房价在调控与通胀的夹缝中不跌反涨让调控有失颜面，在最后两个月的通胀效应催化下，包括住房在内的市场产品皆呈现穷凶极恶的反扑迹象，通胀 如同一座大山挡在高房价面前。在这种形势下，香港太平洋国际集团有限公司首席执行官贾卧龙认为，再“隔山打牛”很难根本撼动房价，欲动房价先控通胀可能会 成为2011年宏观调控的必行之路。

他分析说，在通胀的大环境下，百姓置业欲望也将受到刺激有所增强，预示着楼市宏观调控初衷正在脱离 轨道。除此之外，准购房者也加入到关注通胀的队伍中，担忧来势凶猛的通胀抵消楼市宏观调控的作用，最终搭不上买房的末班车，干看着房价再次燃烧。通胀影响 下的货币贬值，成为了购房者忽略房价上涨的因素，因为二者之间俨然已经画上了约等式，即货币贬值，所以房价上涨。所以2011年，国家宏观调控仍会继续， 但可能会积极转变战略，由西药猛攻疾患转为中药周身调理。只有经济市场大环境走向平衡发展，重疾才有望药到病除，否则不顾全局专治局部，则局部连累全局， 两者皆进入恶性循环的互相牵制中。2011年，宏观调控将实现退一步海阔天空，挑起经济大旗，调控通胀成为稳定经济重举，与其说是控楼市不如说是保楼市来 的恰当，届时，楼市与经济将进入双稳定的良性轨道。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也说，2011年，楼市的关键词仍旧是“调整”二 字。相对贾卧龙，他的不同看法是，2011年国家防范通货膨胀将是主线，因此楼市调控政策会继续进行，但可能不再是国家的重点方向。另外，美国新一轮的定 量宽松货币政策，会对人民币带来极大压力，“安内不如攘外”，房地产市场有可能在2011年松一口气。

房价：

业内外众说纷纭

近日，中国人民大学发布的《中国宏观经济分析与预测报告》认为：在房地产新政持续的基础上，货币政策的调整以及房地产调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，预计3月至4月是楼市全面调整的时点，房地产价格将出现接近20％的下滑。

联达机构总裁杨少锋也认为，房地产缺钱的时候，开发商会降价。现在开发商都出现了资金紧张的情况，中小型企业资金普遍紧张。另外，现在暂停了上市房企的 融资，加强了预售资金的监管，从各个环节把开发商融资的渠道堵上，迫使开发商必须通过卖房子才能进行资金的回笼。那么开发商就会开始重视销售，这个时候卖 房市场会变成买房市场。半年以后，就会出现像2008年一样房价大幅度的波动，最快可能在年初就会出现大量项目价格下跌。

财经评论家叶 檀与他们的观点不同。她认为，2011总体上房价仍然不会有明显的下跌。目前，房价同比仍然在增长，虽说今年国家会有相对严厉的房价调控政策出台，但是也 只会起到稍稍遏制的作用而已，随之而来将会是一波更大的反弹。任志强也认为：“如现有政策不变，销售会有增长，价格会在竞争中波动，价格同比预计在上半年 会下降，但2011年前低而后高，成本压力会推动房价环比比2010年高。”

具体到北京，北京万科总经理毛大庆和我爱我家副总胡景辉表 态说，2011年，北京房地产市场价格会相对稳定，理由是虽然开发商资金链的紧缩、土地供应量加大、商品房结构会调整，但北京的购买力很强。中国房地产经 理人联盟秘书长陈云峰也说：“我认为拆迁难度的增加，民工紧缺、拆迁成本的提高，核心城市、核心区域土地的日渐紧缺，2011年，北京房地产市场价格很难 下降。”

投资：

到二三线去捡碎银子

相对于对房价的不同看法，2011年，不管房价是否下跌，楼市 “两眼一闭，躺着挣钱”的时代已经过去了，则是多数房地产业内人士比较统一的观点。然而，在记者采访中，仍有一些人对股市等其他投资渠道不敢贸然染指；也 还有一些人即使在股市赚了钱后，最终还愿把钱投到楼市来。这些人认为，楼市长期看好，即使当前不像以前那样挣大钱，捡捡散碎银子还是有的。那么，2011 年，在楼市到哪里能捡到散碎银子呢？

中原集团研究董事程澐博士认为，投资人在选择楼市的投资产品上，要跟着调控走。2011年，房地产市场调控依然面临从紧的压力，预计全年市场将维持量价平稳的盘整。但在盘整的同时，整体市场格局却孕育着转型的趋向，其中，区域发展向二三线城市发展势头明显。

“十二五”规划建议中明确提出，今后要“缓解特大城市中心城区压力，强化中小城市产业功能，增强小城镇公共服务和居住功能，推进大中小城市交通、通信、 供电、给排水等基础设施一体化建设和网络化发展”。可以预见，今后各区域内的中小城市将进一步受益于中心城市的辐射。随着各生产要素的流动加速，区域房地 产市场将进入全面发展阶段，迎来“黄金十年”。具体说来，除了东部地区的三四线城市外，如绍兴、南通、温州、烟台等，多为中西部地区的二线中心城市，如重 庆、成都、石家庄、贵阳、合肥、郑州、西安等。其次，东北的哈尔滨和长春两市也处于这一区间。这些城市有望成为未来市场的新兴热点。

程 澐博士还分析，随着开发商开发模式的转型，商业地产渐入佳境。2010年，包括金地、万科、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布其商业地 产发展战略，未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%至30%。从日本的经验来看，产业结构的真正转变是其写字楼市场快速发展的主要动力。目 前我国仍处第二产业占主导的经济结构，根据“十二五”规划，到2015年中国的第三产业增加值将达到或超过第二产业的增加值。而近年一线城市第三产业占 GDP的构成均已超越50%，部分二线中的发达城市也接近50%。因此，这预示着写字楼及商业地产的开发即将进入黄金周期。

中国房地产 经理人联盟秘书长陈云峰的看法与程澐博士不谋而合，他说：“2011年房地产主市场不再是开过奥运会的北京、世博会的上海、举办过亚运会的广州，开发商就 像下围棋布局一样，使二三线城市成为未来的主要市场。另外，我的一位业内好友曾跟我说过，在中国的房地产市场，三四线商业地产将成为最后一桶金，我深以为 然。在中国进行城镇化过程中，不可能所有人都涌向北京这样的特大城市。北京的生活成本很高，交通拥堵成顽疾，因此，在城市化的过程中，大量的人口涌入地级 甚至县级城市中，这对开发商、投资客来说，孕育着机会。”

2010备忘录

2010年，楼市是在“调控”中拉开帷幕。

1月10日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》公布。为今年的房地产市场定下了基调：遏制房价过快上涨。