在8月14日刚刚落下帷幕的2010博鳌房地产论坛上，孟晓苏提出了一个时尚创新的养老方式——“以房养老”，该话题随即成为了本届论坛盛会中的一大亮点。

　　从2000年开始，中国60岁以上的老年人就超过10%，65岁以上的则超过7%，这样的比例均已超过了国际标准，也表示中国其实已经步入了老年社会。然而实际上，我国当前的养老金融保障体系，却还难以满足老龄化社会中老年人惬意生活之需求的现状。

　　拥有百万元房产的古稀老人，因食不果腹、无人照料而自寻短见；身居高位、即将退休的官员面临有房无钱之尴尬，竟铤而走险、贪污受贿跨不过59岁之槛……类似种种现象真实存在我们现今的社会里，因而业内众多专家便指出，“以房养老”的倒按揭模式将成为构建和谐养老金融体系的破冰之举。

　　何谓“以房养老”？

　　“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。专业人士指出，投保人将房屋产权作抵押，按月从保险公司领取现金直到身故，相当于保险公司通过分期付款（按月支付）的形式，收买投保人的房屋产权，类似于把住房抵押贷款反过来做，因此也称作“反向住房抵押贷款”（简称“倒按揭”）。

　　作为一种新型的养老模式，“以房养老”的概念从西方国家介绍到中国之初，就受到了来自社会各界的热切关注。很多人认为，在老龄化现象日益突出、独生子女负担加重的中国社会，采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”，无疑是未来老年人减轻养老负担的一种很好的方式。

　　“以房养老”VS“养儿防老”

　　正方：“以房养老”利国利民

　　长期以来我国不健全的社会养老保障体系，使国人形成并世代沿袭着“养儿防老”的传统观念，老年人的养老问题只有寄托在儿女的身上，否则必将孤苦面对余生。但自从1978年中国开始实行独生子女政策以来，这种养老方式也几乎失去了可能性。而对于目前已经长大成人并刚刚走上社会的中国第一代独生子女来说，养老问题可能只有依靠社会或市场来解决了。

　　目前的中国已经迎来了“421家庭”时代。所谓“421家庭”，即一对独生子女结婚生子后，他们的家庭结构位，4个父母长辈、小夫妻2人和1个小孩。这种倒金字塔结构，已经让身在塔尖的年轻人不堪重负；而教育、医疗、住房这“新三座大山”更使他们气喘吁吁、举步维艰。许多人感叹：我们连自己的福祉都谋取不到，如何还有能力让父母老有所养？

　　而“以房养老”的模式，首先从交易双方看，其不仅盘活了老年人的固定资产――住宅，而且为金融机构增加一种新型的获利经营手段。而从市场消费看，老年住房实现积极的使用，使老年人获得稳定收入，弥补最初买房时不得不付出的几十年经济积蓄，同时又增加了老年生活的消费能力，激活老年消费市场。

　　在孟晓苏看来，这种 “以房养老”模式可以实现五大利好。第一，启动老年人的房产金库，提高其生活质量。第二，解除老年人经济顾虑，延长其寿命。据国外数据统计，获得倒按揭房款的老年人平均寿命将延长2年左右。第三，增强老年人生活自信，保持老年人最基本的尊严及尊重。第四，保护弱势群体，利于社会稳定。“以房养老”可以帮助中低收入老年人改善自己的生活条件。同时，该模式还可以改变老年人消费观念，扩大消费。第五，防腐倡廉。如官场上流行的“59岁现象”，就是因为一些官员在临近退休之时，对未来生活预期不良，为了保持退休后的生活水平，做出贪污受贿之事。

　　综合以上种种，由此看来这不失一种可行的养老模式。正如一些专家指出的那样，“以房养老”是真正把钱花在最关键的地方。相对于年轻的子女而言，老人更加需要钱。在这种情况下，如果老人将自己的房产作为遗产留给了子女，按照庇古福利经济学的观点，这无疑是一种福利损失：最需要用钱的人没钱用，而正值壮年的子女却得到了一笔额外的收入。显然，财富分配的不合理，会降低社会总体的福利水平，更会损害老年人的福利。从这个角度说，“以房养老”的养老模式不失为一个理性的选择。

　　反方：“以房养老”是个馊主意

　　“以房养老”的思路对于中国而言，是一个标准的外国舶来品。一些观点的反对者认为，在取用该思路的同时必须注意自己身后的土壤条件是否适合该外来新事物的生长。他们认为，无论是“反向住房抵押贷款”，还是“售房养老模式”，“以房养老”显然不能只是从抵押或者出售房子开始———要抵押要出售，先前就必然要得到房子。这就不得不说到当下的房地产市场。

　　房地产市场正处于一个原始积累时期，暴利特征十分明显。由于权力的介入乃至主导，开发商对土地资源和开发资格的获取，对失控状态下楼市价格的合谋操作，既不符合“获得的正义”，也不符合“交易的正义”。房产商的一夜暴富，往往是建立在对普通民众劳动积累的不道德侵占基础上。此时推广“以房养老”，将会加剧房地产商对房市的掌控权，强化购房者的被剥夺感。

　　住房是生存的必须，人们坚信政府不会容忍把购房的权利仅仅授予富人。但是，“以房养老”却把房子和养老捆绑在了一起，无形当中让“住房的必须”和“养老的必须”处在了对立的位置：房价如果不能涨，至少亦不能降。

　　当房产一头挑起拉动消费的重任，另一头又扛上保证养老的重担，就算排除权力可能的私欲和资本的抢劫欲望，仅仅按照“少数服从多数”的简单原则，“居者有其屋”也会受到挤压和排斥，房产价格的亢奋状态必然会一直持续下去。反过来，房价的坚挺又会影响到“以房养老”的覆盖范围和保障效果，从而陷入一个恶性循环。

　　因此，“以房养老”只能作为一种旨在提高养老质量的民间私人规划，而不能代替提供基本养老保障的公共服务。

　　“以房养老”在国外

　　“住房反向抵押贷款”的模式起源于荷兰，而发展最成熟、最具代表性的则是美国和新加坡。在美国，这种“倒按揭”的起源可以追溯到上世纪80年代中期，是由美国新泽西州劳瑞山的一家银行所创立的。到今天，这种“以房养老”的“倒按揭”形式在美国日趋兴旺。一般来说，放贷对象为62岁以上的老年人，年龄越大以及住房资产越高者，可贷款数额就越高，并按月领取贷款。

　　孟晓苏说，最近这十年，美国人改变了过去大房换小房、小房换公寓的养老方式。把房子抵押拿出来作为养老。这种方式发展很快，原来一年只能卖十几万件，现在一年几十万件，美国有100多万老人采取以房养老方式，根据房屋品质评估，确定给老人每个月多少钱，老人活着又住房又领钱，可以住到去世，这可谓是人生资源非常好的配置，人活着需要钱、也需要房，人死了就不需要钱了，也不需要房了。老人把未来的房屋卖给了保险公司，他得到了是现世的钱。于是美国的这种“倒按揭”模式如今已广泛成为世界上其他国家的参考蓝本。“日本大约是和中国同时提出了反向抵押贷款这样的产品，但是短短七年，日本已经有1/3老人通过反向抵押贷款实现以房养老，中国却还属于原地踏步”。孟晓苏认为中国人在创新理念的执行上应该要更有效率才行。

　　目前除了美国模式最为流行之外，新加坡的“倒按揭”模式也很值得参考，即60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”（房价减去已支付的养老金总额）交给其继承人。

　　“以房养老”在中国

　　孟晓苏认为，其实反向抵押贷款非常适合中国国情，中国老人没有多少工资，又没有办法给老人再买养老保险，但是中国老人通过房改，很多人就有了产权房，现在通过购买商品房，很多人也有了第二三套房，就不能拿出一套为自己解决养老问题吗？如果老人把房子抵押了，一个月可以得多少钱呢？他举了一个例子：“比如65岁的男性老人，房子是380万现值，平均寿命12年，这样每个月可以得2万，而且终生源源不断。再分析分析女性，女性比男性活的长，所以每个月得的少，我们算下来这个老人一个月可以得1.4万。北京一个老部长问我一个月可以得多少钱，我说一个月可以得4万。因为这个老部长房改的时候是20万买的，按照4万元，一年就可以给他50万”。

　　其实，早在2004年底，中国保监会就拟在广州、北京、上海等全国几大重点城市，试点推出主要面向老年群体的住房逆向抵押贷款的寿险品种。时至今日，这一模式产品还未落地，仍处于一个研究领域。原因何在？

　　缺乏相关政策支持是一重要原因。我国虽已颁布《个人住房贷款管理办法》等法规条文，但对于倒按揭的住宅逆抵押信贷模式，目前尚缺乏正规的法律规范。《物权法》出台之后，虽然解决了房屋70年产权后的物业自动续期问题，为“以房养老”的倒按揭模式扫除了一定障碍，但是面对一些具体纠纷，政府机构如何监管等问题，还有待落实与细化。

　　除去国家政策及具体实施细则的缺失，评估、精算的复杂也让有关金融机构望而却步。

　　据悉，中国工商银行、中国建设银行、华夏银行等多家银行机构，都没有此类养老金融产品。据银行工作人员介绍，倒按揭的评估标准非常复杂，除了估算房屋价值以及未来房价走势，还要估算老人寿命，潜在风险巨大。同时，银行还要培育一批类似保险精算人的测算人群，这不是短期内能够解决的。

　　此外，由于中国传统文化中根深蒂固的买房传子女观念，再加上中国目前还未实行遗产税，也使得“以房养老”模式前进步伐缓慢。“在国外，若要为子女留下房产，至少要向国家缴纳35%~65%的遗产税，这也是国外更多人接受‘以房养老’的重要原因之一。”孟晓苏如是说。

　　虽然，作为一种新型的经济模式，“以房养老”的运行必然面临着种种困难，但正如国人对“按揭买房”的接受过程一样，随着制度的完善和健全，“以房养老”必将成为我们面对养老问题可供选择的方式之一。