新政后,房地产业“向下”的不只是房价,还有一个更重要的现象是向下游产业链的扩展与延伸,这两种“向下”,代表的不只是房地产业的一种意识、姿态和行动,更是该产业走向健康发展、产业升级的进步之道。

　　在近日召开的“博鳌·21世纪房地产论坛”第10届年会上,全国工商联房地产商会会长聂梅生表示,在房地产业建立绿色系统的前提是实现住宅产业化。而在主题为“全产业链整合-中国房地产产业化路径”的分论坛上,圣象集团有限公司执行总裁郭辉表示,中国住宅产业化尽管提了十几年了,但是到了今天,真正落实到实处的比例还是不高。

　　众多下游厂商逆流而上

　　“目前住宅产业化的脉络和网络未形成,如果有企业家将来能成功开拓出建筑业的集团采购商业模式,那么一定比马云还厉害,而且企业一定可以上市。”聂梅生表示,在房地产业建立绿色系统的前提是实现住宅产业化。房地产在产业链中是最大的买 家,并不是说自己生产的产品完全是卖房屋,必须要购买很多的材料,上下游都要带动,上游可以带动原材料和绿色材料,也可以使 下游的消费品变成低质和廉价,也可以带动下的消费,应将房地产的转型从国家层面抓起来,因为房地产业每年购买的数量加起来是7万亿元到8万亿元。

　　新政后,房地产业“向下”的不只是房价,还有一个更重要的现象是向下游产业链的扩展与延伸,这两种“向下”,代表的不只是房地产业的一种意识、姿态和行动,更是该产业走向健康发展、产业升级的进步之道。据了解,令业界更为惊讶的是众多下游厂商没有被动的等待,而是选 择了主动出击,逆流而上。“地板是一个低关注度的行业,但作为房地产的下游供应商,受益于近十年 房地产业的蓬勃发展,得到社会、地产行业和资本的高度青睐和关注。在这其中,我们更看好的是未来大势不可违的住宅产业化 趋势。圣象的逆流领航的目标是早布局,早受益。”当记者采访圣象集团副总裁郭辉时,他表示圣象作为木地板业的领军品牌,早 在几年前就意识到了“精装”和住宅产业化将成为地产业发展的核心关键词。 在圣象内部,关于启动产业链构建,服务上游地产开发商的工作早已达成共识,并已“上升”为企业重要的品牌战略,2008年金融危机,圣象逆市启动国际化战略和全球一体化产业链布局。圣象的工程部不仅拥有专业的高级管理团队,而且唯一拥有国家认证标准的安装队伍。独立而规模庞大的专业安装队伍,可以随时前往全国任何楼盘展开安装工作,同时负责多个项目的运营;圣象提出的“绿色产业链”概念也得到了诸多地产开发商 的认同,因为地产正在向绿色的方向行进,因此开发商自然希望下游供应商也能提供配套服务,否则就不能称为“全产业链”。

　　全产业链整合是房地产必经之路

　　“住宅产业化这样一 个说法,提了十几年了,但是到了今天,真正落实到实处的比例还是不高,到今天为止,我们大部分交付的还是以毛坯房的形式出现的,所以如何进行这种产业链的整合,如何推进产业化住宅的进程,这是摆在每个和房地产配套有 关 企 业 面 前 所 共 同 面 对 的 问题。”郭辉在接受记者采访时表示,随着各方面更加的成熟,健康环保可持续发展成为地产行业的主线,地产行业消耗的资源比较大,是否可以可持续发展是大家关注的焦点。其中包括了产品,包括了资源利用,因此随着行业的发展,细分越来越大,而且品牌企业集中度不断的集中,这几年资本市场不断地对企业很期待和关注。

　　据郭辉介绍,地板是整个家庭装修过程当中,建筑材料当中需求量非常大的部分,近年来,地板行业在中国得到了快速提升,在这种发展过程当中,发展不平衡。因为地板行业是低关注度行业,只有装修的时候,人们才会关注它,行业的规模也不是很大, 年 销售额在600亿元左右,销售面积不到4亿平方米,目前有4000至5000家企业,产业不大,因此需要整合。尽管这几年中国住宅精装修比例不断提高,但总的比例不会超过20%,也存在发展不均衡的问题,主要集中在沿海城市和大中型城市,中小城市和西部城市的 发展缓慢。郭辉表示,随着国家产业政策的鼓励,会加速地产精装修时代的到来,特别是对低碳和绿色更加的关注,成为房地产发展新的要求,所以这些都会推动中国住宅精装修比例步伐。

　　开发商期待国家政策补贴

　　随着低碳风起,住宅产业化终于引起广泛关注。它被看做是建筑业节能减排的重要手段之一,实现生产过程中的低碳。6月28日,北京市出台《关于产业化住宅项目实施面积奖励等优惠措施的暂行办法》,将对产业化住宅奖励3%的建筑面积,并于今年建设50万平方米的产业化住宅。这被看做是住宅产业化迎来的一次机遇。北京万科(000002,股吧)企业有限公司向本报记者透露,目前正在积极寻求与政府合作的机会,同时将在全国范围内完成工业化装配式住宅100万平方米,其中北京将完成18万平方米,占全集团的近1/5。“住宅产业化需要循序渐进,不可能一步到位,也要考虑成本因素。”建筑研究中心的工程师贺磊表示,目前万科在各地的住宅产业化项目预制率都是不同的,有的高些,有的低些。

　　郭辉认为,目前中国的房地产业还处于劳动密集型产业阶段,短短几年之内中国要实现住宅产业化,可以说难度很大。“如果要推进住宅产业化,需要政府给予试点企业一些税收上的优惠,鼓励企业采用新技术与新材料。”郭辉表示,对于开发商而言,由于现阶段绿色建筑尚未形成规模效应,成本相对较高,利润空间有限,加之房价处于高位,市场认知度低,开发商积极性并不高。特别是在当前我国房地产市场总体上供不应求的矛盾仍然突出的情况下,卖方市场格局主导下的大部分房地产开发商更多关注短期收益,对提升住宅品质的认识不够,推行绿色建筑的动力严重不足。建议针对开发商制定节能政策,包括限制性政策和激励性政策。限制性政策主要是节能法规以及与节能相关的各项设计标准。通过法律手段来明确开发商在建筑节能方面应承担的社会责任,将隐性的节能空间激发成显性的市场,进而通过市场手段促使建筑能源的合理使用。

　　从目前的统计数据看,全国的房地产企业数量达到了5万多个,但是真正有竞争实力的企业却非常少。要使住宅产业化持续发展,就必须对房地产企业进行重组和合并,打造一部分“航空母舰”,增强企业的综合实力。作为10年前中国住宅产业化的发起人之一,聂梅生指出,房地产开发能不能够成功,能不能走可持续发展的路,实际上就是一个价值规律的问题:做出来的房子要节能、节水,只有性价比最好的房子才卖得出去,任何一个时候都不能违反价值规律。聂梅生表示,当前产业化的重点不应该放在标准化、模数化上,而应该着眼于绿色建筑。