对行业发展阶段的基本判断
中国的房地产业如同中国股市，总是让观点鲜明的专家大跌眼镜，2008年，又有几个专家能预测到以下戏剧性的一幕一幕呢？
2009年，某种意义上说，那些濒临绝境的开发商应当感谢全球金融危机。央行为应对金融危机出台了宽松的货币政策，政府为确保GDP的增长不得不重新倚重房地产并出台政策刺激供求，地方政府为解财政收入之困不得不一边放宽诸多政策执行力度一边出台新的政策优惠。尽管房地产商们一改往日不成熟的高调，稳重谨慎地“偷着乐”，但是新的“拐点论”、捂盘惜售、新一轮“地王”之战、“国进民退”、严格执行二套房贷政策等敏感话题，又一次次地把行业推向舆论的风口浪尖。
年初至今房地产走出了“三波行情”：第一波，在房贷及税收等政策推动下，第一季度自住需求集中释放，成交量环比节节高升；第二波，伴随着大量信贷投放、股市回暖、通货膨胀预期等宏观驱动因素的变化，第二季度改善性需求、投资和投机需求集中入市，成交量环比和同比均节节高升，部分地区甚至创下了成交量或成交价的历史新高，各地库存迅速降至合理水平；第三波，开发商从迟疑观望、试探性拿地或者偷偷收购拿地，到大张旗鼓地征战“地王”，从费尽心机地换个楼盘名称打折销售到捂盘惜售被政府“约谈”，从年初缩减开复工计划到中期报告公开披露大幅度增加开工面积，政府则通过“严格执行原有二套房政策”等手段温柔而艺术地开始调控。
在这个畸变的时期，行业似乎又回到了06-07年的花季，无论是因刚遭蛇咬而保守谨慎的老手，还是疑似因无知无畏而勇猛果断的新手，大多不再怀疑春天是否来临，而是开始怀疑春天是否已经过去，因为盛夏过后，将是肃杀的秋季和严寒的冬天。
长期而言，我们判断中国房地产总体上仍将维持增长趋势。三大引擎，城市化、收入增长、通货膨胀和人民币升值预期，在未来10年内还将继续拉动房地产行业的增长，但是在经历了爆发性增长后，整个行业已经进入产业生命周期的震荡阶段，该阶段可能维持５－１０年，然后进入成熟期。在震荡阶段，业内竞争将取代行业整体成长成为主基调，战略的视角和重心需要及时转换，竞争定位必须从摸索走向定型和深化，任何模糊和摇摆必将加速萎缩和出局
中短期而言，我们判断中国房地产将视中国宏观经济的复苏而震荡，当政府对民生和金融体系风险的关注程度大于依赖房地产拉动GDP的关注时，行业震荡来临。因为行业需求间歇式和波浪式释放的关键特征，我们有理由怀疑，需求的集中释放是否快已走到拐点，前一段的价量齐升是否又消灭了大部分近期的潜在需求，而新的有支付能力的需求的培育需要假以时日；我们有理由怀疑，政府“拉动经济求效率和调控价格顾公平”的房地产天平，在宏观经济回暖后显然会向兼顾公平和控制金融风险和释放其他需求倾斜；我们有理由怀疑，宽松的货币政策是否已到实质性的拐点，至少对于房地产和虚拟经济来说更是如此。
对行业发展格局的基本判断
2004年8月31日以前，土地供应的区域性行政垄断、融资欠发达和产业化程度低是我国房地产行业最重要的特征，导致行业零散而割据，非市场化拿地能力是主流的战略能力，市场化先行地区开始锤炼出一些具备开发能力优势的企业；2005年至今，土地招拍挂和房企股权融资开闸成为关键驱动因素，优势企业梯度转移以求规模化发展，融资能力和跨区域复制能力成为主流的战略能力，在供不应求和土地红利的盛宴里，从客户角度看到的只是优势企业专业能力的全国普及而非提升。
我们大胆地对下一步的业内格局进行预测，未来10年，中国房地产行业将呈现“一个集中”和“五个分化”。
产业集中。产业会沿着区域和产品两个维度有梯次、分领域加速集中，首先是一线城市和住宅产品细分行业的加速集中，产业梯次集中会逐步形成强龙与地头蛇并存的区域竞争格局。
商业模式分化：“投资拿地--融资—规划设计—施工管理—销售”一条龙的模式会逐渐瓦解，随着市场成熟度的提高，价值链上各环节的分化与重新组合将催生更为专业化的商业模式：资本市场上长袖善舞的公司会更专注于投融资，精于管理的企业会以类似制造业OEM的方式输出开发管理能力，设计院可能会向价值链前端延伸介入到产品研发（项目定位），能够抓住“微笑曲线”两端的企业，将像耐克一样，因准确把握市场需求并设计出产品来满足需求，成为最大的赢家。
盈利模式分化：土地红利作为这个特殊行业在特殊历史阶段的特殊盈利点，将不再作为企业的战略追求。营销增值、设计增值、精细化和规模化驱动的成本控制能力将成为盈利的关键。企业必须在周转速度、产品定位及策划增值、土地增值、成本控制增值、规划设计增值等关注点中有所取舍和侧重。
区域发展分化：一线城市的“极化效应”逐步消退但远未消失，考虑到普通产品高流动性和高端市场的购买力，一线城市还将是未来5年内的焦点；二、三线城市正处于城市化加速期，极化效应正逐步聚敛，应当是未来10年的热点；四、五线城市目前虽处冷门，但考虑到产业梯度转移，将逐步成为多数中小型开发商的主战场。
市场需求分化：满足基本居住这种无差异的需求已经不再是开发商的主战场，客户核心价值诉求点因支付能力和年龄等要素逐步分化，细分市场不断演变和形成，产品和服务的差异化必须随需求分化而继续深化。
拿地策略分化：根据是否将土地增值作为战略利益，拿地策略分化为完全市场化策略和政府合作拿地。前者与政府只是买卖关系，如万科长期坚持市价拿净地原则；后者成为政府在城市运营和一级开发方面的合作伙伴，全面介入旧城改造合作、小城镇建设、新区开发合作、园区开发合作、基础设施换土地及城市运营战略合作等。
来源：薛迥文 正略钧策
