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中国房地产50人论坛暨房地产热点问题研讨会

《职业经理人周刊》

  中国房地产学会、北京房地产学会发起“中国房地产50人论坛”,旨在凝聚各方思辨,共同促进房地产健康有序发展。论坛将邀请国内一流水准、享有较高社会声誉、且致力于中国经济和房地产热点、难点问题研究和中国房地产可持续发展的著名经济学家和房地产专家,一道通过自由、深入的研讨和交流,激发彼此的创造力,为我国房地产健康持续发展提供更多的优秀成果,为行业、企业改革发展与健康成长服务,为政府决策提供有益参考。 “中国房地产50人论坛”成立大会于2010年5月16日在北京钓鱼台国宾馆成立,搜狐焦点对此次活动进行了现场直播报道。

  时    间:2010年5月16日上午

  地    点:钓鱼台国宾馆

  以下为活动实录

  【主持人】:尊敬的王主席、各位经济学界顶级专家,企业家朋友:

  大家周日上午好!

  我是中国房地产学会、北京房地产学会“两会”秘书长栾红燕。

  首先,我代表学会,对各位领导、专家、企业家、媒体朋友在周末休息的宝贵时间里,出席中国房地产50人论坛钓鱼台高层专家座谈会,表示衷心的感谢和热烈的欢迎!

  中国房地产50人论坛是由中国房地产学会、北京房地产学会发起的。旨在通过50人论坛平台,团结一流专家、企业家,凝聚各方智慧,打造中国房地产民间智库。

  今天中国房地产50人论坛正式在钓鱼台国宾馆开坛了。这是一个崭新的开始,我们将定期举办高端座谈会,形成有益成果,恳请各位专家和企业家朋友鼎力支持,我们有信心办好50人论坛。

  虽然大家有的彼此之间都很熟悉,但聚在一起也很难得,现在我还是正式介绍出席今天活动的领导、专家。

  他们是:

  中国房地产学会会长、全国工商联原副主席王治国会长

  全国政协委员、国家税务总局原副局长、中国注册税务师协会会长许善达局长

  第九、十届全国政协常委,国务院任玉岭参事

  国务院陈全生参事

  国家统计局姚景源总经济师

  全国政协委员、财政部财政科学研究所所长,中国房地产学会副会长贾康所长

  国务院发展研究中心市场经济研究所任兴洲所长

  中国投资协会张汉亚会长

  北京大学房地产研究所所长,中国房地产学会陈国强副会长

  国务院发展研究中心金融研究所副所长,中国房地产学会副会长巴曙松副所长

  国家发改委投资研究所罗云毅所长 

  国务院发展研究中心金融研究所副所长,中国房地产学会副会长张承惠副所长

  中银国际控股有限公司首席经济学家曹远征同志 

  中国房地产学会、北京房地产学会常务副会长陈贵同志 

  中国社会科学院金融研究所研究员,中国房地产学会副会长、北京房地产学会理事会副主席易宪容同志

  华夏时报总编辑,中国房地产学会副会长、北京房地产学会理事会副主席水皮同志

  中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员牛凤瑞同志

  中国房地产研究会住宅产业发展和技术委员会秘书长、教授级高工,住建部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放同志

  住房和城乡建设部住宅建设及产业现代化技术专家委员会专家委员开彦同志

  南开大学房地产金融研究中心徐保满主任

  中国房地产学会副会长姜有文同志 

  出席今天这个活动的还有来自北京、福建、山西、内蒙古、山东、湖南、河南、香港等地的房地产业企业家12位代表。他们是

  首创集团刘晓光总经理

  北京华瑞国投房地产开发有限公司董秀茹董事长

  北京联东投资集团公司梁环宇总经理

  北京韩建集团有限公司田兴总经理

  中实集团牛志伟副总裁

  福建国威投资有限公司庄朝阳董事长

  山西宏润投资有限公司杜晓宏董事长

  内蒙古易通集团姬建国董事长

  鄂尔多斯市玺建祥房地产开发集团有限责任公司郭三祥董事长

  包头市黎明房地产开发有限公司赵敏董事长

  山东三龙实业有限公司庄革董事长

  湖南泉盛置业房地产有限公司王锦彪董事长

  周口市金冠房地产开发有限公司刘群忠董事长

  展望国际集团(中国)有限公司董事局郭国富主席

  还有搜狐焦点、筑龙网的朋友们, 感谢各位的光临。

  北京房地产学会理事会主席、原建设部杨慎副部长原计划出席今天的活动,因身体不适无法出席,他特意让我转达对各位专家和企业家的问候。

  中国房地产50人论坛得到包括在座各位在内的几十位著名经济学家和房地产专家的支持与帮助,我们备受鼓舞。全国人大财经委员会副主任贺铿、尹中卿,全国政协经济委员会副主任、中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立,北京师范大学房地产研究中心主任、中国房地产学会副会长董藩,中国经济改革研究基金会秘书长、国民经济研究所所长樊纲,北京师范大学金融研究中心主任钟伟等作为中国房地产50人论坛专家,原计划都将出席今天的活动。因临时有事,未能出席今天的活动。他们对50人论坛成立表示衷心的祝贺。

  下面请中国房地产学会长、全国工商联原副主席王治国致辞。

  【王治国】:很对不起大家,今天是休息的日子,用休息的时间占用大家的劳动,有一点儿对不起大家。特别是今天又是交通比较堵塞。但是房地产的问题大家都非常关注,当今世界最关注的、最凸显的问题有两个。一个是金融危机,一个是环境的如何治理,防止继续恶化的问题。金融危机由于我国政府采取相应的措施,取得了初步的效果,逐渐向好!虽然问题还需要有深层次的问题来解决,但总体来讲,我们最艰难的时刻基本渡过。第二个问题就是环境的问题,环境问题大家非常关注,现在提的最热门的话题低碳无碳经济的问题,人与自然和谐相处,给人类生存的环境营造一个比较良好的氛围。有关这方面问题,中国经过长期不懈的努力才能收到比较好的效果。这一点,总理在哥本哈根会议上也阐述了中国的一些做法和政策。其中之一也包括房地产业,房地产业也要继续环保、节能、节材,要从设计、规划方方面面加以体现。建筑的耗能占我们化石能源的40%左右,另外一个是台的消耗,相对国外同行业比较高。至于设计、规划,由于我们发展速度比较快,有时规划赶不上变化。设计理念即要传承中华民族优秀的建筑设计理念,同时也要吸收外部的东西。但现在往往吸收外国的东西生搬硬套,我是不太熟悉这方面的行业。最近参加几次会,议论中央电视台的建筑,一位工程学家说,如果地震怎么办。我听中央电视台说,在地铁结构非常难处理。这一点我不能随便评论,总之最凸显的问题是房价。房价的问题说来复杂,一言难尽。

  一个月之前,国务院十条发布了,在执行当中究竟如何。有了这份文件有一个约束、有一个规范。指导我们建筑领域特别是房地产业更加健康的持续发展,是一个重要的指导性文件,但究竟如何贯彻具有财力、财政收入、体制管理、机制管理上的一些问题。现在大家都很关心,政府也很关心,居民也关心,房地产企业也很关心。但就我个人看,大家还在观望,有的还是待价而估。有的地方和中央之间,特别是在财税方面还有很多问题需要继续细化,正如上面所讲的问题。现在大家都来了,有政府部门、企业界,也有关研究这一方面的专家、学者。我想大家共商如何贯彻国十条,把房地产事业能够健康的持续的向前发展,使我们人民能够住上比较满意的价格合理的居住环境。

  希望大家踊跃发表自己的看法和意见,今天还有国家统计局的姚景源总经济师和国务院参事的几位同志,一会儿还有专门研究税收的许善达等专家,陈国强也是研究房地产业,还有在座很多知名的企业家,大家可以谈谈自己的看法。会议把大家的意见搜集起来,利用各种渠道向有关方面反映我们的看法、建议。

  祝愿这次论坛取得圆满成功。谢谢大家!

  【主持人】:下面请中国房地产学会会长王治国,为今天到会的几位副会长颁发聘书。

  有请:巴曙松副会长,任兴州副会长,易宪容副会长,张承惠副会长,刘晓光副会长,庄朝阳副会长,庄革。接受聘书!

  下面进行中国房地产50人论坛座谈会,由中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强,陈会长主持。

  【陈国强】:非常高兴也非常容幸主持今天的论坛。大家知道今天其实也是一个很特殊的日子,一个月之前,新国十条出台,今天也算是新国十条刚好满月的日子。所以今天的座谈会是一个特殊形式的庆生会。国家以新国十条的出台为标志,房地产行业已经迎来了新一轮的调控和博弈僵持的局面。大家看到这一轮调控的效果可以说已经初步现象,我们看到一些城市,特别是北、上、广、深城市成交量下滑,市场预期出现了比较明显的改变,市场观望的心态应该说更明显。一些城市、一些区域的房价有所松动,当然还不是很明显。我想调控措施的效果充分显现,可能还需要更长的时间来观察,很大程度上也取决于我们各地的地方政府如何落实、如何执行这些政策。包括金融机构如何来执行、如何来落实这些政策。还有一个关键因素是我们企业、开发商如何看待,以什么样的心态、什么样的策略来面对这一次的调整。我想这些都会关注到这一轮调控的效应如何、成效怎么样。

  今天这一场论坛重点围绕上个月以来出台这一轮新调控的策略、形式、力度怎么样、效果如何,我们从各个角度来探讨一下,50人论坛的成员来各个领域,大家可以从不同的角度来观察、评估这一轮政策,也对政策未来的走向做一些预测、判断。

  讨论部分我们想分两个环节,首先开始的是一个主旨发言,我想主要是50人论坛的专家主持人员开始主旨发言,会议论坛自主发言,包括参会专家、企业家可以以自由讨论方式开始。

  作为主持人,我想利用主持人的特权明确一下座谈会的几条规则。规则之一,每位专家的发言结合今天的主题、调控效果、政策预期,当然也可以有所引申。规则之二,每位发言者的时间掌握在5分钟之内,到点我会提醒大家。规则之三,我们鼓励不同意见的展开讨论,可以商榷。

  首先开始主旨发言,请易宪容教授先开始!

  【易宪容】:因为5分钟,简单讲几个观点。

  第一,国十条他要达到的目标跟以往政策的不同。

  第二,这轮政策出台以后最繁琐。

  一、大家知道这一次国十条跟以往政策最核心的不同要解决三个大问题。第一个大问题要改变当前房地产市场对房地产产业性质的认识,这是国十条的第一条。目前我们市场问题都不关注。这一轮探讨的是什么?房地产是民生问题,房价过高会导致民众住房条件问题,会导致金融危机,会导致整个经济不良协调发展。总体来讲,房地产的第一条,就是要改变当前对房地产市场的认识,对房地产的基本功能转变到以居住为主导功能。这是国十条的核心。所有的文件、所有的政策都没有这一条认识,跟以往的认识根本不一样。这对2003年18号文件的一个根本性的改变。

  因为这样的政策,在房地产市场来讲,就是要改变目前房地产市场的商业运作模式。什么商业运作模式?房地产企业因为现有的制度问题、制度规章问题导致可以简单利用土地政策漏洞、住房制度的缺陷,解决改变房地产获得暴利的商业模式。

  那要怎么做?过去拿土地,你可以不交钱,现在尽管需要交很多钱。现在拍卖土地要交清50%款,一年之内交清。这说明什么?说明房地产市场开发商要承担风险,不能把风险让社会、民众来承担。不要以为做房地产一定赚钱?不一定,赚到钱是你的,没有赚钱有风险,房地产企业要承担责任。大家可以看到,北京市最近的几个土地拍卖高的时候,如果把土地交清以后,风险就很大。

  要改变当前房地产的整个交易的消费模式。找准时间,房价为什么跑这么快?关键的问题是大家把房地产市场看成是一个赚钱、投资的事,这种改变的模式,要把房地产市场改变为消费主导的市场。通过现场政策、税收政策全面的对房地产投资、房地产炒作进行遏制,控制在极少的范围内。

  如果说,政府这三个模式能够认真执行,我们的房地产制度就会发生翻天覆地的变化。我们的房地产市场真的成为我们中国经济发展的动力。我敢说,房地产以这三个基本点来走,未来三十年房地产经济什么样。政府为什么要调整、为什么要改变?关键问题,我们当前的模式,房地产市场的发展不可持续。而且一定会导致中国式的金融危机。

  二、这种政策出台以后结果如何?发展如何?关键的问题就在于我们如何逐渐完善、逐渐调整当前有关的政策。今天早晨我4点钟起来写了一篇文章,在人民日报有登。进一步把房地产宏观调控深化出去。比如说现在二套以上住房的调整,率先政策的调整。比如说我们跟住房有关的税收,比如说房地产交易税,住房房地产开发的暴利税逐步的推出,都有利于房地产市场的成长。逐渐的成为一个持续发展的稳定市场。

  这一政策的出台不仅要落实,关键的问题是如何制度化、模仿化。今天任参事在这儿,希望把国十条的第一条促使他成为一个法律,如果能够把第一条促使他成为法律,在《住宅法》中反映出来,中国的房地产市场未来几十年可以持续稳定的发展,成为中国经济上的一股动力。

  因为时间关系简单的讲一讲,谢谢大家!

  【陈国强】:他侧重于研究金融,从金融角度来讨论房地产。我想接下来我们从跟易教授相同背景的巴曙松来谈一谈您的认识。

  巴曙松:非常高兴参加我们的会议。一个房地产市场对于中国经济的影响应该做出理性的判断,而不是情绪化的讨论,这一点非常重要。所以我觉得论坛有他的价值,促进业界、研究界和决策者的一个理性讨论。

  基于这一段时间的导演和思考,产生了很多的困惑。我想汇报几个观点。

  第一,我们房地产对他投资的特性,是通过什么样的渠道可以消除?今天早上我听到说,绿豆比猪肉价格上涨还要快。这一行业的专家强调说要监控、审批、价格审查。另一波专家又在强调说要监控、审批、价格审查。我想物价局要承担很大的规模,我想副总理都管不着。如果说绿豆、大蒜等等全部管起来…。这是一点值得我们思考的问题。

  我想做金融的应该用数字来说话,前几天跟姚景源总经济师汇报,我们查明一个数字。今年一季度末的金融数,我们和美国比,我们的GDP大概是美国的1/3。这一次批评美国过渡的货币发行,但是美国的货币发行在过去一年半中增长很多,美联储的货币从8000以增加到2万亿。我们GDP只有美国1/3,但是我们的基础货币和广义货币超过了美国。也就是说,我们用三个货币量推动同一个单位的GDP。

  这一部分货币怎么吸纳、怎么消化的问题,这是非常现实的。并不是说靠情绪、愤怒来解决,愤怒、情绪很难出理性的解决方案。

  第二,房地产投资特性有他特定的背景和原因。对房地产就近的价格调控是不是会产生很直接的最长期的作用?我提这个问题的意思是,因为我本人在香港待了六年的时间,我比较了新加坡、香港、中国台湾、韩国这些房价的波动,也是政府调控的做法,都很相似。但可能韩国的对照性和参考意见要强一些,那就是可能价格调控是很难的。所以我们花了三十年证明了这个道路,要不然任所长的市场经济研究所,市场价格的调控是不可能的。韩国的经验和教训是,制度建设比价格调控更重要。我们这一轮的房价上涨暴露出来的制度缺陷,表现在税收、房地产制度、供应结构各方面,重点不是打压房价,而是完善房地产制度。我们欠缺中低价房,廉租房,所以政策、税收要调整。三十年来我们打压了很多价格,好像成功的地方都不太多。可能与其去打压房价还不如说完善制度,做自己该做的事情。

  第三个是税收的问题。越来越迷糊,各个国家开始收物业税,可是大家觉得物业税并不一定要做。有一个税收上的问题,比如说房地产住宅、建筑物本身每年是折旧的。就房子本身是一年比一年不值钱,真正能带来增值的是土地。所以很多国家征税表现在土地增值带来一部分的收益。在有一线国家逐渐表现为地税,而我们的土地是国家所有。而且不能说自己对自己来收费。你说他因为房子涨多了要收费,我们买股票涨多了是不是也要收,菜涨多了也要收?要经过什么样的程序!包括未来城 (论坛 新闻)市化发展,有多少人能买得起居住,每年度地的供应、建设,提供房地产的能力到底容量有多大,要有一个更加理性的估计。如果说把市场的预期胃口调的很高,而最后不能满足。在当前的情况下,更需要一些专业的,能够有效的协助领导理性决策的分析和判断,而不是一味的迎合和鼓吹。

  谢谢大家!

  【陈国强】:巴曙松他强调了三点,对房地产投资性的要有客观的认识,因为有特殊性的背景和原因。第二个是对目前以房价调控为重点的调控方式他的效果还需要更多的观察。对于制度如何完善优化制度方面,再一个是房地产税收的问题,税收的调整需要讲一个程序,要以更加理性、更加专业的分析和判断对行业来说正确的引导。

  【牛凤瑞】:首先来讲,效果如何有待观察,因为效果的发挥有一个滞后性。我在这儿谈一谈,我对中国房地产调控政策设计上的理论认识,五分钟谈十个问题、十句话,只是提出问题供大家讨论。

  第一,中国房地产是民生问题还是资本市场问题。如果两者都有的话,何者为主。如果他主要是民生问题,母体是民生问题,那么民生问题是不是就有一个崩盘之说。有关中国房地产泡沫的问题,不是口号,已经出现了五六年。中国房价大概上涨了一倍多,现在泡沫轮、泡沫崩盘论又重新高涨,这里边的根本原因何在?为什么泡沫照涨还没有崩,原因何在。

  第二,如果中国房地产民生的问题,他是主体是一个民生问题,咱们要解决的问题是我们的民生关注的是现在准备买房人的民生,还包括不包括现在买不起、将来肯定买房的人。我们的民生包括不包括已经买房人的民生问题,也就是说中国的民生问题是一个局部民生问题,还是一个整体民生问题,是一个眼前的民生问题,还是一个长远的可持续的民生问题。

  第三,我们解决民生问题,要不要从中国的国情出发、特殊的发展阶段出发,从大国的特征出发,还是我们照搬发达国家的参数、政策来衡量中国,这也不是那也不是。

  第四,控制房地产的指导思想,是以控制房地产价格为目标,通过控制价格来达到一个供求关系的平衡,还是要尊重市场信号,也就是说尊重市场价格的变动。在更高水平上实现更高水平的供求平衡,这是两种思路。房地产宏观调控如果在这个问题上不解决我们指导思想问题,今后我们还会出现反复、折腾的现象。这里我只说一句话,在和平发展时期,通过控制价格来达到增加有效供给,咱们有成功先例吗?国内没有、世界上有过吗?大家可以考虑。

  第五,控制房价过快上涨的基石是增加有效供给还是在控制需求上做文章?2008年年终以前,金融危机以前,我们是关起两闸门。两闸门,资金闸门和土地闸门,这是控制方向。刚才易宪容说,这一次调控的很大不同是房价的问题,实际上房价始终是我们中央宏观调控的一个重要目标。也就是说一边控制供给,一边控制需求,是达到一个崭新的面貌,这是一个可持续的平衡吗?大家可以考虑。

  第六,房地产投机现在成了众矢之的,房地产投机有他存在的客观性和必要性吗?接下来说,我们打击房地产投机,我们的基本落脚点,刀子应该切在哪儿?是切在房地产投机行为本身还是应该割断银行资金参与炒房的链条?他用个人资金进行炒房,我不知道它对整个金融市场有多大的影响,大家可以考虑。

  第七,房地产政策是调控经济过热、过冷的应急工具还是保持相对的稳定?可以说,中国房地产宏观调控政策密集出台,什么是密集出台?在较短的时间内,一项一项政策的连续出台,这叫密集,跟机关枪式的,前面的子弹打中没有?还不知道,下一发又出去。我们可以考虑房地产作为一个行业来说,他的政策应不应该保持相对稳定,给的话,买房人、建房人,给一个合理的、稳定的、长期的预期。现在不是讲预期吗?

  第八,房地产是一个区域性市场,这无法争论。中国又是一个大国经济,大国经济的特征就是发展极不平衡,面临的矛盾和机遇也是一样。对于中央政府房地产调控的权利边际怎么划分?我们希望全国七步走,但我们国家无论是三十年的计划经济还是三十年的市场经济改革,那是我们的期望,实现起来确实很难。特别是对于我们房地产和区域性市场来讲,对于房地产市场、区域性市场来说,中央掌握的信息往往不如地方政府对本地的房地产信息把握的更成功。

  第九,中国房地产行业政策是什么?房地产市场政策是什么?住房保障体系的政策是什么?这三大领域他相互联系,如果把它混淆起来讲,我们是讲不出所以来。中国住房中国的改革是基本成功还是基本不成功?因为他基本不成功,我们现在有没有必要进行二次房改的问题又提出来。基本不成功,就要进行二次房改,基本成功二次房改就没有必要。衡量中国住房体制改革是否成功,你的基本判断依据是什么?是现在存在的问题,还是中国城镇居民住房条件的改善成果。如果存在某些问题,以基本房来说,问题是改革的问题、深化改革问题、发展中的问题。

  第十,接着想提醒在座的,我退休了也可以说这样的话,情绪,目前在分析中国问题上存在六种情绪或者说六种情节。革命党的情节太重,执政党的理念往往过于单薄。革命党和执政党的基本却别在哪里我不解释。计划经济的情节,我们现在讲改革、讲市场推进,这方面讲的少,重要的是加紧政府宏观调控、政府怎么控制自己的权利边界,这一块舆论是比较强的。最近几年研究问题,平均有一个思考、民粹主义的思考、福利主义的思考,这三种往往左右我们。生态至上的情节,我们少节能减排这是对的,现在又加上了低碳,低碳又跟经济、政治混淆在一起,这些问题特别是气候变化问题,人们对这个问题的认识还处于初级阶段,就像我们对社会主义本质的认识,仍然是处于社会主义初级阶段一样,还有很多的未知,我们不要认为自己什么都懂了,什么都完了。

  这是我想谈的基本看法。谢谢各位!

  【陈国强】:牛教授提出的十个问题,对房地产行业发展来说很基本,也很尖锐,值得我们各位的深入思考。他说自己退休可以更自由的发表意见,可能过去听过很多牛教授的演讲,今天的鼓励是最大的。

  【孙克放】:牛主任点到了很多点题上,确实值得我们思考。比如说从2007年开始,我们的金融紧缩,流动性加强。今天回过头来又开始冷静,房价上涨的不行了,牵扯到国民生命问题,他生活上都受到影响了。我觉得最重要的问题是冷静思考一下,像牛教授是冷静思考问题。冷静思考问题数字说话最重要。我们确实有必要分析一下房地产发展的区域性和全面性的发展分析。

  前几天我跟任志强在一块,正好前面讲完,后边扔了两只鞋上来,但是我觉得任志强用数据来说话这很重要。现在的数据统计不能反映出我们,比如说CPI值等等,这都应该去研究,当然房地产也一样。搞好地方的房地产规划,这么多年了,我们没有规划问题,我们不知道北京市应该进多少人,我们不知道北京市怎么控制这一帮人进来?大家一说城市化就说1%,可是城市化怎么控制?我们得建房子。比如说北京市你只能买一套房,可是北京市大部分是没钱的人,都是外地人买房。外地人有钱的才来北京买房,所以北京基本普通老百姓是没有钱的。这一政策下来之后,你支持他买一套房,第二套房,本来应该是改善型的,所以我的第一观点,在冷静的情况下,我们不能因为这次调控把刚性需求加上去,我们刚性需求非常大。中央采取的政策很明确,打投机、抑制房价没有问题,但是对于守法上都有一个预期,预期是什么,刚性需求又是什么?比如说刚性需求,我们房子盖少了,供不上了,开盘不缺钱,等着钱上来,马上就供应不上。后期怎么样?不知道。你们在没有计划的情况下,没有数据说话的情况下,我觉得这非常重要。包括科学发展观,在这样的情况下我们去做事情。

  刚才牛教授说的很值得我启发,我觉得冷静对待、认真分析已经到时候了,也就是说要看的长远一些。这是第一个问题。

  第二,什么时候退出政策、进入政策。这么多年房地产发展起来,我们掌握的结构就是他把握的结构。和他的度我们掌握不了,我们为了自己经济从2008年开始,我们从12月底之前,到2000年的初期,我们为了刺激经济,我们房地产老百姓买房税所有上交,甚至还有印花税。老百姓该不该买房?该。世界各国从5000美金到10000美金的时候,我们这次房地产调控刺激经济流动性的加大和老百姓的需求正好产生共振,这一共振不要紧,但是没有想到共振高度这么高,所以我们又要去调它了。所以说把政策放到这儿,你要估计到中国的老百姓应当买房不买?不是都是炒作。北京市统计处炒作的只占20%多,还是有刚性需求。因此我们要控制节奏,什么时候退出政策?姚总掌握这一块,我觉得这一点非常重要,我们不缺智慧,关键要有手段。所以我们现在对预期的政策,至少看着房价往下降,可是过一年之后我们的需求是什么样的状态,真的搞不清楚。

  第三,房地产公司也需要冷静,购房者需要冷静,还是回到我们的本位上,我们给房地产一个需求问题,说的深层次一点,房地产的问题反映贫富差距的问题,中国的贫富差距加大到最后体现在房地产上,这个问题要不解决,再加上结构没有落实。你说建设部推经济适用房,经济适用房就不应该上市,还在推。你说五年以后让他上市,控制不住。在国外这个房是不能上市的,你没钱去租房,市场上应该是两种房子,一种是有钱买房,没钱租房,我们大量盖一些租赁房。柏林70%人租房,30%的人在买房。欧洲国家年轻人的第一次买房中出现多少,9个记者做了一个统计,欧洲国家不算美国,年轻人第一次买房的时间平均下来是40岁,等于说大学毕业到40岁之前都在租房。

  我们政策性长期的调整没有到位,这种政策的设计缺陷性,现在明显比较出来。但是大家知道,我们中央下的钱,前几天不赔钱。经济的低收入的房子永远不会到位。但是房地产公司还是要干自己的事情。现在低碳了,最关键的时候还得做出一个好的产品。这方面也是我们需要调整的,什么是好产品?中国房地产市场短命?中国百年住宅会什么样?用一年的时间研究一下中国百年住宅说他短命,为什么短命?有五条,今天不讲了。中央有一条,乱拆乱管,一个领导拆一次房,这一点很重要。

  所以现在要冷静思考,像牛教授能够列出十个问题,是非常好的。我就说这么多,谢谢!

  【陈国强】:孙总的发言主题词是冷静客观,提出几个观点,在这一轮打压投机的同时不要影响刚性需求。这几轮调控的策略、结构、力度等等有反思的必要。另外对于我们企业来说,需要以更冷静的心态在产品的打造上、品质上更多的做文章。

  在孙总发言问题中,更多的提到冷静、客观,要用数字来说话。说到数字,我们请国家统计局姚景源总经济师来谈一谈房地产问题。

  【姚景源】:刚才已经说了,我跟陈全生意见完全一致,他准备的更充分,还是他来讲。

  【陈全生】:我就不客气了。因为要介绍数字,可能需要多占几分钟。

  我想三个问题。

  第一,供不应求是市场矛盾的主要矛盾方面。

  房地产的价格上涨也好或者说众多的问题,一个很大的问题是供不应求,这是矛盾的主要方面。为什么?我有十年的数据可以来说明。哪十年的数据?土地购置面积,从99年到2009年十年之间下降了61个百分点,土地购置面积增长速度下降61个百分点。完成开发土地面积增长下降了61个百分点,由40.9%变成-的19.9%,2009年是-19.9%,2001年是40.9%。土地购置面积从01年的41.9%下降到2009年的-18.9%。我的数字全部都是由统计局公开的。房屋竣工面积增长状况从03年的21.5%下降到09年的5.5%,下降了16个百分点。其中08年只有0.5个百分点,所以在08年的时候是下降21点。再一个是房子施工面积,从26%下降到12.8%,大约是13个百分点。

  目前公布的房地产供给就这四个指标,这四个指标全面都是增长幅度在下降。不是说不增长,是增长的幅度在下降。这种状况长期以来十年的趋势,是供给下降,与此同时需求在上升。需求在上升有几条,可能大家都知道,一个是城市化进程,城市化进程有一件很重要的事情是忽略的,就是农民工进城。农民工进城是2.3亿农民工在城里打工,在北京市是20万人住地下室、60万人住工作场所,剩下的上百万建筑工人住工棚。这种状况,对中国农村家庭影响太大。建设部是3400万农民建设工人,中国2.3亿的农民工75%是已婚人士,都是青壮年。他们一是老人不能赡养、二是小孩不能教养,三是没有夫妻生活。这些家庭出现了癌变,再继续下去,农村的婚外恋不比城里小。农民工的问题比城里的小白领、年轻人要解决的紧迫感更高。人均收入不断的提高。

  刚才说到了改善性住房,中国的改善性住房达到了80%,大部分是房改房,没有自己的卫生间、没有自己的住房。中国去年达到了4000美元,正式要改善住房的时候。中国老百姓买房的是什么?为什么需求这么大?把过去积攒十几年的钱,包括爸爸妈妈、姥姥老爷的钱拿过来,包括通过按揭的方式未来十几年的房子拿过来投向房地产市场,于是房地产供不应求,这种局面导致我们抑制需求根本不可能改变十年形成的局面。

  即使我们用行政的办法限制了房地产开发商的价格,比如说规定死了必须卖这个价,再卖高价罚你,可以,也可以卖出去。但是总量上的供给不足,导致了买房人买到以后要转手,要提高价格,只不过价差是在导房子的人手里,而不是在房地产商手里,但是房子导的次数会增加,所以根本性的问题要增加供给。

  第二,中国房地产调控思想有问题,最大的问题是有房住等同于有住房。我们可以人人有房住,但我们不能保证家家有住房。提出家家有住房,这是脱离社会主义初级阶段的口号,没有办法实现。我们可以保证人人有房住,但我们不能保证家家有住房。福利性分房的时候,鼓励大家都要买房,结果福利性房没有了,只有商品房,就把所有的精力集中到商品房市场,中国最大的缺点是只有房地产销售市场,没有租赁市场,这是最大的一个空白,这个空白不解决,中国的房地产市场根本搞不好。

  我们现在租房,房地产收入当中,租房收入不到2%。发达国家是2/3租赁、1/3自有,首尔现在的房价每平米6万美金,他是租这么一大批,房地产市场结构应该首先买房,买房有高中低,买房买不起的可以由租房,租房又分高中低,租房租不起的到别的地方。廉租房租不起的,政府白给你住。结果我们空过中间三个档次的租房市场,直接到租赁市场。经济适用房、限价房这些都是买房。怎么可能实现的了?结果实现不了,都被退回来。中低收入都纳入保障房体制,一是国家有这么多钱能保障?二是不是又退回到原来的福利分房?

  所以这件事非常重要,如果要提出对策,就应该是鼓励买房、限制卖房、奖励租房。鼓励买房,你有钱你买,但是你要卖,我就高税,不能让你痛痛快快的从卖房上赚钱。因为我自己感觉有这么一条,投机者买房是为了卖,这叫投机。买房为了住不佳投机,买房为了卖不是投机投资者,不是打击买房,而是打击卖房。同时鼓励租房,鼓励住房。你租给低收入者,如果是鼓励买房、限制卖房、奖励租房,等于限制一部分老百姓手里的钱奖励给另一部分人。廉租房主要是低收入居住区,低收入居住区的治安一定不好,全世界的低收入居住区的治安一律不好,关上门都是犯罪的场所,都害怕进去。

  住房所发生的所有费用,比如说煤气费、水费、电费、物业费收不起来,收不起来因为大家有攀比的原因,一个不交、两个不交,三个不交都不交,不交也不能停水、停电,因为他是低收入居住区。所以我们应该鼓励买房、限制卖房、鼓励租房。所以说租房里边的跑税、漏税,没有在租赁市场上,下了121文件,后来国六条、国四条、国十条,每一个文件几乎没有关于租赁市场。

  第三,为土地出让金这件事,改变土地财政的状况改变不了。因为我们自己的一个失误所造成,我研究这个事的时候,怀疑为什么我买的房子是买70年的租赁权利,我能不能活到70年?因为我买房就30岁,再到70年,为什么要租70年,就开始研究,研究发现最初是深圳,深圳港商进来要买地,买地不卖他们,因为中国的土地不卖给外国人,因此就租。那么港商提出来,他说香港有一个办法行不行为。香港的办法是70年,深圳一用感觉很好,马上就推广。在归纳的时候,想把它作为全国文件下发的时候就出问题。70年是怎么回事?为什么要用70年。能不能活70年我都不知道,我还要一定租70年。明白过来,是港政府为了在1997年之后继续要用土地来换70年的钱,就不是用100年而是170年的钱。这件事明白之后没有办法,改不了。怎么办?我的观点,就是要改变干部考核的评价指标,不能再考核GDP。再考核GDP我们就发生一系列的问题。从这个角度才能从根本上改变,而且这一次中央经济工作会议也反复强调,要从制度入手,要从改变、改革干部考核指标入手。因为现在卖地有三大好处,一届政府用17届政府的钱,卖出地又有钱,又有人投钱了,马上GDP起来了。第三卖地一定是曾经的好地,所以城市的改造就起来了,街道宽了,房子盖起来了,草绿起来,城市形象就变了,官就上来了。必须要把这些调整了才行!

  我原来有一个处长去地级市当市长,以前我管过公司集团,这么多大公司大集团我都认识。一看项目全是零利润、低利润,他说老哥你在中南海待时间太长,现在地方部卖地的干部叫三蛋,笨蛋、蠢蛋、滚蛋。所以必须改变GDP的考核办法,是这个指挥棒在指导着。

  我想引用一句话,罗布特·肯尼迪是约翰·肯尼迪的兄弟,那个时候评价GDP,对GDP作为考核指标有一个议论。GDP并没有考虑到我们孩子的健康,对他们的教育质量或者说他们在游戏中享有的快乐,GDP即没有衡量我们的勇气和智慧,也没有衡量我们对祖国的热爱和忠诚,简而言之GDP包括一切,但不包括我们对生活有关的东西,GDP可以告诉我们美国的一切,但是没有告诉我们为什么作为一个美国人而可以感到骄傲和自豪。

  他讲了这些话应该说很到位,我同事对这个感到很好。我们发表的时间是1968年8月讲的话,是几十年前讲的话,而我们现在还是围绕GDP,这是很大的问题。

  谢谢!

  【陈国强】:观点不多,很深刻。首先是对我们造成房地产问题的一个深层次的矛盾,供应和需求的矛盾是当时制约房地产行业发展的主要矛盾点。在过去房地产以来,中国住房的发展思路就需要反思,住房发展政策和发展思路。第三个是从更大的视野来去审视房地产的问题,从干部考核机制等等。

  【张汉亚】:大家都在说国十条文件,这号文件出的很快,做出来的很多工作可能比过去要好一些。比如说提出正式保障房建设,特别提出要求各地建租赁房,这一块应该说是很到位。

  另外是说,题目是改为防止价格过快上涨、而是禁止价格过快上涨。现在我们国家提出95%以上都是要交节能房,同样还是要上涨。所以过快上涨的限制还是比较好。另外是要求各部位、各地方都是,这个文件是空的。

  怎么看这个文件,总觉得缺陷太多。

  主要一个是方向错误,把房屋过快上涨作为调控的主要目标,另外把打压投机作为目标,这个方向不太对我们的房地产市场到底什么样,用什么方式真正能够解决,房子的问题不是一天、两天,已经十来年,还是出权宜之计,头痛医头、脚痛医脚。政府的政策覆盖面是全国,如果连一个可行性报告都不做的话,说出就出。就因为有人不买房运动就要上访见总理,立刻有出了一个70、90。这一次又是因为人大代表说,北京市地王一出,半月上涨一倍。这些政策这么快上来,指导全国合适不合适?另外这个政策能不能起到异想作用。包括经济下来之后,国家是不是还得往上提。各地他在房地产的作用究竟怎么样,究竟像中央想象的还是GDP很多的情节。05年、06年应该说是有所考虑,应该是有一个比较长远的处理经济发展的政策,但是没有,老是头疼医疼,脚疼医脚。首先了解政策,政策想解决什么问题,北京市出高房价,能不能出一个北京市高房价上涨的政策,其他尊调执行,为什么针对北京市的房价出来的政策是针对全国性的。

  总体上来讲,确实是在房地产市场应该是一个比较稳定的,而指导我们发展的。其实刚才很多人提到的,我们真正解决的是供求问题,老百姓民生问题,老百姓生活五件事,衣食行用好像没有这么多,住的问题这么厉害,到底是政府的原因还是开发商的原因。所以真正来讲,对于我们政府来讲,我们究竟是说代替国家出政策,是针对稳定性的还是说出一个事出政策。我不反对出事出政策,比如说地震了,必须出政策。房子是老百姓长治久安的,这么长时间没有一个好的政策,天天一会儿倒,这有什么意义?我觉得当前解决的关键问题是说,包括当前大家说的,房地产发展是解决民生需求等问题。我觉得关键是要落实两个问题,首先是自立、政府实力。这一块实际上也不是地王这么快的增长。我们的土地政策是招拍挂,我们不招挂光拍。为什么天天喊招拍挂只拍不招,这是几个方式。大家都说地方政府很穷,那你的话就说回来了。这是中央政府的财政政策,但是我觉得中央政府这些年是钱太多了。今年一季度4月份又增长34%,07、08年增长1万亿的基本财政收入。但是我觉得,政府第一个方面要明确,第二个方面是要履行自己的责任。政府的责任就是保障性住房。

  刚才牛教授说二次房改,这个我不说,朱鎔基的时候说所有的改为商品房。普通住房到高级住房,都可以搞租赁。政府补贴普通的一般的中阶层的,开发商搞高档的包括别墅都可以,这是开发商跟政府在搞,政府要明确自己的地位,地方上光从房地产上、土地上各种税收上收钱,必然促进房价上涨。全世界的房价都上涨,偶尔也会有波动,他肯定上涨。特别是大城市,经常是上涨比较快,这是跟经济发展有很大的问题。但是作为地方政府主要是促进发展。中央政府是调控,地方政府是起到促进作用,地方政府怎么把这个事情搞好!过去说廉租房,为什么发展不起来?他说没钱,为什么土地转让费10%,为什么不是50%,更多的用于廉租房包括租赁房?这方面国家为什么不规定一下!

  这就造成了地方政府有地方政府的问题,当然最重要的是解决当地老百姓住房的问题。这是地方政府应该有一个自己的自律。要尽政府的责任。大多数开发商很好,但是个别的开发商确实有捂盘的行为。开发商应该有一定的社会责任,同时我也建议,像类似于这样的话,政府收一些防暴利税,这倒是可以进行。

  一收暴利税下来,销量下来了,整个开发商销量不是很大,还不如比较平价,看效益更好。所以我觉得,如何促进政府开发商自律,这些是在我今后来讲在政策调控方面应该更注意一些。从整体上来讲,整体都处在观望、大家都在猜测的状况。这一次中央政府提出,各地政府要落实,包括防止投机、建保障房等等。现在两个地方处,北京、深圳出,其他地方都没有出。

  总体来讲,这一次政策之后会出现暂时的平稳,肯定销售量是大量下降,但是过一段时间,如果没有什么太多的话,可能地方政府会出现政策,可能也是要保证一个销售量。这一次和去年不太一样,前年由于金融危机下的太快,使得房地产投资大量下降,造成整个投资下降、经济上不去。这一次由于房地产钱比较多,能坚持一段时间。另外国家也没有这么紧迫的需要开始快速往上拉,这样可能会有一年到两年的观望期,大家都在猜测,其中有一些房地产导致房子卖不出去,钱收不回来,或者建一半,这会造成房地产的困难。另外一个是银行收不起信贷,08年经济不行了,银行四次上调准备金,这次又回到17.5%,这一次17.5%对整个社会压力不大。

  整体来讲坚持半年到一年之后,不知道是国家出政策还是怎么样,房地产发展是我的一些预测。当然经过一两年之后,缓慢上升的趋势是房地产发展比较好的趋势。

  谢谢!

  【陈国强】:张会长提出很多好的问题,首先是对当前的政策方向有反思的必要,我们要不要形成长期稳定的政策,特别是要不要形成一个长期稳定的预期。政府自律和企业自律的问题。我的理解特别是对于政府自律而言,我们需要明确政府该干什么、市场该干什么,这需要理清楚。

  【徐保满】:政策制订层面不要受市场的影响,这是我的一个观点。现在政策的调控主要是打压房价,打压房价要想起到政策的有效性,我们制定的政策必须有针对性。我感觉在政策制定的层面上,首先是遇到的麻烦是概念鉴定不清。我们说中低收入,中收入跟低收入不能合并在一块儿说,低收入房价降到1000块钱还是收不起来的。

  【陈全生】:我插一句,吃低保的根本就不应该有住房,因为有财产的人是不能吃低保的。

  【徐保满】:制定政策的层次要概念鉴定清楚。市场的需求要细分,我说的是对应的,不是说老百姓买不起是杂音,这是虚的。政府在制定政策的时候,要把市场进行细分,需求群体要细分,不细分笼统接过来都是买不起的声音,合在一起制定的政策就是群体的杂音。要都对应买不起的声音,应该是杂音,对于这种杂音必须细分。

  二次房改有待商榷,不能密集型的政策出台又一次房改。比如说市场又遇到麻烦,中央加大力度出台政策我们难道说三次房改,所以说这种说法有待商榷。

  政府要考虑正面作用、负面作用。前一段时间做天津市房效机制研究,他们提出我们到中央一级去,那里的工作人员说最近特别忙,三天出一个政策、五天出一个政策,非常忙非常累。底下人对他们说,你的政策经过深入调查研究吗?等等。我感觉,如果政策是频繁、密集高密度的出台,有他一定的负面作用,这种负面作用可能会降低政府的公信力,再有政策不能一刀切。90、70年的问题,我遇到广东省的一些开发商,说小户型在我们城市是卖不出去的,但是我们遇到天津的开发商说,小户型基本没有剩余,都卖出去,而且把大户型图纸一缩小,每平米比大户型多卖500块钱,也就是说大家的需求是不一样的。收入水平不一样,房屋需求结构也是不一样。另外还有其他方面的问题,全国的政策不可以一刀切。

  在中央政策的主旨是要抑制房价过快过高的增长,中央忽视了地价形成的源头问题,房价形成很大程度上是在地价上,地价的形成还一个一个源头问题,政府出让土地价格的问题,很多城市调查,政府出让或者说拍卖哪块地之前,要做土地的整理工作,把土地整理全,大多数城市赋予某一个国有开发企业,让他来做土地平整,政府则令他在这个土地整理成本上加20%,或者是百分之多少,形成土地出让的底价。这种情况的出让底价在这个基础上再进行拍卖,这里边有没有问题。再一个是投资渠道,政府要理清投资渠道的问题,我们看到开发商价格形成、房屋形成之后进入销售的价格形成中有大配套、小配套的问题,我认为这里边有诸多的问题。比如说我们调查了大量的开发商,提到我们要是成片小区开发中,有派出所、中小学、加压泵站等等,这些需要开发商自己投入,建成以后无偿上交。我们在理论上都认同,派出所、中小学,只要你是国有的,你都是公共物建设。公共物建设在地方政府做预算的时候已经安排了一笔,为什么还要在盖一般居民时把派出所的建设、中小学建设、国有中小学建设、居委会用房,还有公共物建设高压泵站的建设,甚至马路延长线两边的开发商拿地,甚至有一个开发集团跟我讲,我们天津某一个地段主干线延长1000米,最后我分摊了多少费用。企业一定要把成本转嫁。所以说政府投资的就不要在分摊,这是地价形成的源头问题要把握住,制度要完善。

  我们打压房价或出台政策,也有防止房地产泡沫的问题。我们调查中看到,房地产投资的体系指标上,还是需要健全的,有很多操作方法、投资指标,我们要保证金融安全的进行,还要有房地产金融体系指标完善的任务。过去对房地产金融业务发展期较短,房地产金融指标是不完善的,还需要做大量的工作。

  媒体的作用问题,要给予重视,我觉得有一些媒体有时候发表一些意见、反映一些百姓的呼声,可能有一些对市场的负面影响或者说对大众预期起到一个误导或者是对市场负面的推动作用。比如说我们在媒体宣传上提倡责任感,理性的引导大众。刚才说了初级阶段穷人住房怎么解决,但我感觉到传统文化中,过去我们是农民大国,房子从我们的历史文化中就看的非常重。比如说我们看中某个家是大家子弟、大门大户,为家族光耀了就是光耀门楣。体现了我们对住房需求的需要,而且有显示显赫的需要。现在我们的媒体是继续强调这些观点,对现实住房居民理念的引导,我们还是要淡化这些问题。

  对居民廉租房的建设,要有一些制度,有一些工作要做。一些城市,包括天津确实存在像上述几位所讲的一样。把穷人都居住在一起,也确实出现一些频频缺点固化的问题。

  我就说这些。

  【陈国强】:首先对政策要更加注重针对性,对不同的群体有更明确的细分,不能笼统。过于密集、过于频繁出政策可能有他的负面效果,政策要有一个长期稳定的预期,这是非常重要的一个方面。

  【贾康】:经过这么多年的实践,我们又有不断的丰富信息,是不是应该明确房地产方面保障轨和市场轨统筹协调、通盘把握的合理情况。保障性,实际上和我们说的房价没有什么关系。主要是政府做好廉租房,廉租房不要调到漏洞防不胜防的经济适用房那样。把最低端,年轻白领夹心层他们的住房问题都固定好。过去说没有住房,因为极不发达,而且住进去的人没有长期的保障条件。可能每隔一段时间,有一点儿风吹草动就不行。把这两个半层面的事情做好以后,其他的都可以交给市场解决,让市场资源配置、优化的机制来解决问题,处理他中长期的健康发展问题,市场轨迹方面和节目社会上当然要有成规化。科学发展观下,地方政府底层规划的水平和品位的竞争。能不能通盘考虑,三十年、五十年可能都不够。国际上有这样的经验,中国人到现在也越来越认识到这个事情。美国的一个中标事件,各式各样的功能区都应该搭配好,上下管线,包括现在看不懂的弹性空间都要在这个规划中处理好。把廉租房打散,不能成为贫民窟。在通常的情况下,对于市场上政府肩负的是管规则,要管收税,收税不光是交易环节,在保有环节也有一个跟市场匹配的规则。

  这是最基本的框架,针对性的问题至少有三大问题。一个是房地产调控的政策底气没有到位。北京市这么多公共资源的投入,真正受益的低收入阶层享受的极少。在这样的环境下,极大部分扭曲了,现在说的公私制度,我家定的青年报,我接受不了,我的邻居能接受他吗?隔壁邻居没有说过话,不知道对方是什么人。这些一定要在政策理清上按照双轨运行通盘的运作,应该做的事情要做到位,不应该做的事情不要参合。扭曲的事情一定要逐步淡化确定下来。

  再一个突出的问题是房价,房价问题确实像专家所说的,高度关注和信息披露上有严重的误导。现在讨论的房价问题都是产权房的问题,前一期都有均价。我请教过姚景源经济师,他的观点我非常认同。如果公布房价,最好同时说清楚他的结构,第一个期间卖的更多的是抵挡房,他的均价应该要更低。如果说清楚这里边的结构问题,就有助于大家更清楚的了解实际情况。特别是我个人感觉,同时说你的保障环境供给,这一期是什么情况。

  第三个突出问题,我个人一向认为制度保有环节突出。土地财政做这么多,当然实际经济都有他土地财政,他的土地财政是在保有环节为主。政府把握这次调控时期应该带进去,当然我们会拭目以待,有一些地方政府有远见的决策层已经明确提出来。当然要从他的战略高度来决定这种建议。

  中央政府方面,我相信内部有很多的研讨,我们可以更多的发挥理智的声音。如果开征所谓的物业税应该叫做房地产税,有没有法理障碍?有的专家说过,说这个东西说不通,国家是国有土地所有者,怎么还对自己所有权财产再征税。实际上想一下,中国改革开放以后是不是有碰到这个问题。同样的,国有企业,他怎么还给国家上税,这是什么道理。同样的道理,他有他的独立利益,税收是国家凭借政治权益征收的资源,他有调控的需要,不光是收入的需要。我为了调控,凭借一个政治权益可以收税,国际上也有经验,比如说英国模式、香港模式。他的土地所有权都叫王室,是上是国家所有,他为什么还征收税?是不是法理上有障碍。如果我们不澄清这一点,这些声音非常强,到决策层的时候没有时间分析,他可能就会被这些声音给弄糊涂了。

  我就谈这些,请大家批评指正,谢谢!

  【陈国强】:他刚才制度层面、长效机制方面的问题,首先谈到了市场轨、保障轨的认识,我们对双轨制讨论了很多,但是要真正形成住房制度当中的双轨制模式还是任重道远。

  我们调控的关注方面主要还是长期的调控,长期的制度建设、制度优化恰恰被我们忽略了,这是我们建立稳定的房地产政策所需要的。

  【许善达】:现在一个很重要的房价指标信号很大,应该尽快改一下。现在的房价是以一个地方某一个时间段卖的房子的总面积总价格一除的均价,均价并不能反映房子的实际价格。

  某一个时间段低价房子卖的低,高价房子卖的多,他的价格就低了。某一个时间段高价房子多、低价房子卖的少,他的均价就涨了。所以说现在的房价放在一起来一个总的均价,这个信号太失真。

  前不久大概有媒体说,北京市房价降几千块,任志强说,根本没有降这么多。任志强说的有一定道理,均价降多少这个数没有错,并不是说房子价格降几千块,而是这个期间低价房子卖的多,高价房子卖的少。一说一个房价就能作为信号就太失真了。

  【徐保满】:天津的报纸说,深圳房子降低50%,天津的百姓就特别期望8000多的房子也能降50%。所以我觉得媒体也好、统计指标统计数据的披露特别要注意,会影响腹面2的预期。

  【陈全生】:我也插一句,香港没有房地产均价,房地产没有均价。香港李嘉诚把投资的模式、投资的钱放在西藏再卖出。因为不动产是不同质的,不同质的东西是不能平均的。包括我们用房地产,全世界都是房产公司是房产公司、地产公司是地产公司。刚才有一位同志说,房产是随着时间的延长风吹雨淋在降降,地产一定是升值,是完全不同的。这暴露出我们对房地产的研究还太浅。

  【许善达】:看来还是很多人支持我这个观点,我希望学会能做一点工作,推动有关政府管理部门尽快的调整这个市场。对群众舆论、心态误导太大,应该赶快调整,调整清楚了研究准确了才能有共同语言。否则总是用房屋销售均价的指标,讨论的时候一定会产生很多的火花。这是一个特别重要的问题研究基础,我们应该尽快解决。学会帮着设计、设计,给政府提供一个指标建议。

  第二个看法,关于住宅,房地产讲到了住宅,讨论住宅问题,还真的是挺复杂的,住宅问题的背后实际上一个很重要的因素是政府的职责,政府对于自己管辖的居民和住宅问题有什么职责?这是我们讨论住宅问题更本质的一个问题,需要讨论清楚。美国有一个法律,美国的法律有一个原则规定,这里边有一个很多的内容。美国的政府要为美国的居民提供适当的住房和适宜居住的环境,这是美国的法律。美国的政府在所谓住宅问题上,他是以这样一个法律原则来制定有关住宅的一系列政策。所以我是想,我们中国,当然你说提供这个住房,刚才谁说过,不一定都是说以年收入1万美金,还要拥有一个5万平方米的房子,那当然不行。但是提供一个适当适宜的住房,而且提供的住房是租还是买,这里边有很多的问题要研究。但是必定政府有这么一个职责,这一点我们中国也应该想这个问题,中国政府在居民的住宅问题上,有什么职责?他的职责定位在什么前提上,这是一个重要的前提,如果前提不一样,后边再谈政策就没有意义。

  说我政府你居民有钱买就买、没钱就不买,那怎么搞什么政策,让市场上去卖就行了。很多的前提取决于这个问题,我个人理解现在从国务院发布的文件,这么多年房地产发了很多文件,我认为有一个脉络的逐渐清晰,中国政府在居民住房上的职责,我认为逐渐清晰。我的理解,应该分成三类。第一类是被所谓低收入家庭,要提供保障性住房,保障性住房是租还是买这都可以研究,但是这一部分房子叫什么名字都不是主要的。关键是低收入家庭他有一个满足他基本生活要求的住房。这个问题,如果大家要去辽宁看一看,辽宁做了很多的工作。当时国营企业改革以前,很多国营企业分配给职工的住房,后来国营企业倒闭之后,住房房改给职工,以后企业一倒闭就没有人再提升住房水平,但那个时候的住房水平很低。经过这么多年,其实很多下岗职工他们没有能力到市场上买这么贵的房子,但他那种房子不说贫民窟也差不多了,我认为政府要解决这一部分人的房子。低收入定在什么标准?定的越高政府责任越大,定的低一点责任越小。1540万套在2012年前要盖好,这就是现在定的标准,而且我相信等2012年以后还会有第二个规划。因为几年之内,低收入跟整个社会的支出水平在提高,低收入的标准也会提高,那时候1540万就不够了,我相信那个时候政府还会搞出第二期类似的规划。政府还是有责任为这样的居民要提供这样的住房,你是租你是买,大小面积说是50米还是8000米,他的条件包括谈到的很多社会服务设施,提出贫民窟是犯罪环境等等,这些问题都要研究。但是政府的责任是不可推卸的,北京市的胡同,很多居民没有上下水,要到公共环境下接,没有厕所,老人、小孩要到公共卫生间上厕所。像这样的住房就应该改造,反正不能让北京老百姓住在没有自来水,没有卫生间,没有下水道、没有厕所这样的院子里,现在的发展水平政府应该解决。

  当然还有一句话,低收入的标准是可以讨论的。我相信以后每一段时间都会建一匹这样的房子,这样才能使得社会上这些人有他一个能满足的基本生活需要。这是一类,对这样的房子要说政策,就是政府要投入资源。比如说土地不要钱,税收都免掉,包括开发商的利润是有限制的。总而言之,对这类住房,政府就是要投入资源,就得把从其他地方投入的资源投入到这里边去。当然这部分中比例有多少,我们不知道。反正到2012年这1540套占我们国家城镇居民户口的百分之几,我相信这能算出来,但是我相信这样的规划以后会一期一期的搞下去。

  第二类的应该是城市一般居民家庭。这些居民家庭他也是要有一个合乎他工作情况的出发,要比所谓保障性住房的档次高一些,社会要好一些,面积要大一些,当然这些东西有是有弹性的。你说100米、80米,都是值得讨论的。这一类房子应该是市场和政府共同资源配置来解决这一住宅的问题,这就是所谓政府和市场要共同解决。首先应该定一个基本的框架,比如说市城市某一类人的工资水平20年、10年、5年,年工资可以买到的一个房子,当然面积可以讨论。但是有一个基本点是说,对于这一类,比如说白领,或者说有稳定生活、工资收入的人应该在十年到二十年的收入上可以买到房子。这一部分应该不是政府完全投入资源,而是投入一部分资源。但是税收可以少收一些,土地价格可以相应的多收一些。市场化的程度要相对高一些,政府投入要少一些。这可能是我们最大的部分,在整个城市居民住宅领域最大的份额是这一部分。然后的部分是高档住房,我认为高档住房就应该完全市场化,而且对高档住房的价格政府没有义务去压低,政府也没有职责说一定要把这个价格能够控制在什么水平上。按照我的想法,这一部分价格是越高越好,只要把均价指标去掉,这一部分的别墅,250万一套,这样的房子越高越好,只要市场有人买就好,政府可以从中多得资源、筹集资源,土地价格要高、税收价格要多。政府应该从这里边筹集到一定的资源,投入到刚才说的那个地方去。这一类房子,包括很多外国人来买房子,外地的一些有钱人来买房子,政府有什么义务说,我的别墅、房价一定压到1万块钱以下。他卖十万块钱一平米、30万、一百万都行,只要有人买,没人买开发商自然会降价。政府的措施应该让这一部分的房价推高才好。

  所以我想,政府在住宅上的职责,确实笼统的谈很难把住宅问题说清楚。刚才有人说买不起,谁都买不起,什么叫做买的起、什么叫买不起。现在的房改,我是一个部长我有我的房子。但你要说,你买的起吗?我说那个别墅我买不起。所以买不起,任何人都可以说买不起,最有钱的人我能盖一个比你买的更贵更好的地方,还是买不起,主观的买不起不能作为我们决策的依据。什么叫做买的起、什么是买不起。因为需求是无限的,我的房子可以住一千米、两千米,要想买的话,北京一个四合院好几十亿,你说我买的起吗?买不起。你要是说买不起四合院你说这个房价高。你的生活素质就不具备买四合院的条件,所以说什么四合院贵这就没有意义。一定要跟实际情况,你的收入水平跟房价的关系,要分类去看,按照你收入的水平应该买得起什么样的房子。如果这一类分子要买不起,多数人买不起,那房价就偏高,政府应该投入资源,把这一部分房价压低一些。如果这一部分人要买的起,政府根本不用考虑高档住宅上涨多少,这跟他们毫无关系。

  所以在住宅问题上一定要贯彻一个分类的房子,只有在分类方面,包括刚才说的价格、土地政策、税收政策,包括信贷政策等等,都要基于分类基础。在这个基础上我们才可能制定出符合实际,能够适应不同群体的住房需求的市场环境。

  【任玉岭】:刚才许部长讲到一个问题迥是要分类,我自己觉得这个问题非常重要。这两年我跑国外跑了好几个国家,也在全国各地做了很多的调研,我们在这个问题上,刚才也提到沈阳、辽宁等地方,我也是极力推荐他们的一些做法。在中国来讲还是要从中国国情出发,来考虑广大百姓的住有所居和居者有恒的问题。这个问题还是要考虑,这是中国的国情也是共产党为之奋斗的一个目标。

  要解决好这个问题,应该把我们的房地产,今后喊房地产的就是商品房,另外就搞一块住宅建设和住宅系列建设,这应该严格区分开,政府研究的是住宅建设,商品房可以充分放开。在澳大利亚、在新西兰也都是这么住的,他们考虑到广大百姓的需要,就是建设可承受性住房。让大家能够承受的起的住房一定要保证,至于商品房价格多高我们不管。这是一个很大的问题应该区分开。

  北京接近500万农民工,可是至今没有一个政策,农民工怎么办?我们一些即得利益说农民工不能进城,但是他在这儿工作、生活,他有的工作几十年,你不考虑行吗?我们中国是社会主义国家,我们有多少人家不能团员,老人没人照顾、孩子没有人管理,夫妻不能团聚,这样的数据很多。在这样的数字中,比如说广东一个报纸登,已婚农民工60%夫妻长年不能在一起。北京我在调查,门口有四个农民工,他们爱人都在北京,但是都在两地分居,只有过年才能一起回家。我们国家要不要为这些人考虑、考虑,思考、思考,我们如何对待他们。

  我们住宅建设一个很大的问题就是腐败已经影响到我们的决策,腐败影响到我们对房地产的管理。在这个领域应该说黑的一塌糊涂,我是了解这个情况。在这个问题上,如果不下决心没有这些条文跟上,我们是解决不了房地产的问题。所以这是我本认为应该在这方面很下功夫来解决的。另外房地产盖房子、盖住房,能不能盖的起?我觉得完全盖的起。在五年之前,北京周边包括北京,住房建设费就是700到1000,现在是多少?全国是多少?我到了很多小城市,房价还是维持在2000块钱左右。整个建筑材料、水泥、钢铁究竟在这个房子里边一平米有多少价钱?这一点全国基本上是统一价格,也就是说他只有一千多块钱的成本,但是为什么像北京、上海卖到几万,甚至更高有五六万,这里边有多少黑的东西在起作用。我们必须要认真对待这样一个问题。

  比如说,我们提过多少建议,应该给居民住房实行国家定价招标。你核算一个定价,比如说房子建成应该多少,进行招标。这件事很简单,是可以实现的,但为什么不实现。我在2006年底温州苍南,一个28万平方米的住房只有610块钱就可以往卖卖?当然不包括地价。建筑公司,我专门找到了建28平方米的建筑公司老总?他说你觉得行吗?他说还可以,一平米给我20多块钱,我做下来能够八百来万,这样的业务经常有我公司就可以很好。所以说我们完全可以做的到,保证广大居民可以很好的房子。

  谢谢!

  【罗云毅】:说一点个人看法,房地产市场非常复杂,首先关心的是房价问题谈一些看法。当我们把注意力关心到房价的时候,首先我们注意到抑制房价过快上涨,再一个是要目标回落。这两个目标是很尖锐性的,房价问题还需要给予更多的研究。

  这一次调控当中,有一点地方部门提出来,房价上涨比较快,那就要增加经济适用房,这也是一个思想。从这里边确实提出了很多问题,比方说张汉亚同志讲到的一个问题,房价长期趋势是什么?张会长刚才讲了,我很同意他的观点,我们能不能明确一个趋势,房价长期趋势就是上升。如果这个概念是成立的话,我们的政策调控目标不管是短期目标还是长期目标就不会把目标定在回落上,特别是平均而言。

  我个人的看法,从房地产的特点来看,商品住宅就跟汽车不一样,就跟计算机不一样,就跟他们用的照相机不一样,他就是一个长期上涨的趋势。很简单,在根子上,根子在土地,你再有多大的本事,你的土地适合于住宅比例不包括西藏、不包括青海,那些价格就是要在不断的上涨,就有此决定了房价是长期上涨的趋势。这样的判断对不对,我们房地产学会关注房价的时候一定要给予考虑。

  我钢进入钓鱼台的时候就想,把钓鱼台作为一个商业集团来考虑,我们给他定价50亿美元。我们想一想,我们人均GDP是4000美元,当我们人均GDP达到4万美元的时候,我们钓鱼台国宾馆定价多少?很简单,计算机不会涨价,反而会降价,而那个钓鱼台国宾馆就会400亿美元,所以房价的趋势一定要搞清楚。我们研究这方面,如果判断正确,我们就有责任向决策部门、老百姓讲清楚这个观点。

  专家中的讨论中还有一个很核心的问题,房价长期上涨的情况下,政府的责任是什么?没错。各个国家都要保证有适当的住房,问题就在于我们如何进行进一步落实,什么叫做适当的住房,究竟怎么定义。在我们国家这样一个经济发展水平的条件下,我们应该怎么样定位。我们要按照可持续发展的思想来定义政府的责任,确保政府的责任,不要把自己绑在一个自己承担不起来的负担上。大家都说香港,香港从2004年开始搞保障性的时候,最低的标准是人均3平米。别看我们全世界恩情GDP的水平是第二大国,但我们人均GDP是远远一百名以后。日本人均GDP也要比我们高很多,他的所谓的保障性的住房是十六、十七平米,所以我觉得当我们谈到政府责任的时候,没作是有责任,但一定要考虑,我们政府的责任当中有没有可持续性。

  政府的责任当中我还想强调一个事情,以后被有关部门和研究机构可能还忽视了,当我们谈到政府责任的时候,我们虽然都关心到房地产,我想我们作为研究人员,作为中国工作研究人员,我们不仅仅看到房地产。如果把我们的眼光从房地产情况下里看,看一看我们的教育情况,看一看我们公共卫生情况,看一看我们社会保障的情况,看一看我们交通的情况,我们就会有一种不同的看法。看一看我们农民的饮水情况,如果还有一亿多、两亿多农民没有饮水安全,如果让我们城市白领们拿更多钱来有更好的住房,还是说拿出钱来让农民有安全饮水。人民日报登了很多案例,我很感兴趣。有很多小学生上学要过河没桥,人民日报表扬教师说几十年如一日接学生过河怕发洪水,那我们的关注点是不是应该集中到这个点上。如果说住房问题跟教育问题比一比,我们看看农村的教育,普及率是99.9%,但质量究竟怎么样?差太远了。在某种意义上,我们的公共资源是不是应该往教育方面更贴一些。

  这么多年我们确实是密集出台政策,一年有几个房产的政策,但是我们的教育搞了这么多年,所谓的达到4%还没有实现,要2012年才能实现。从我们意义来讲,解决教育的问题,解决公共卫生基本问题,解决基本饮水安全问题,解决我们食品安全问题,西藏还有很多没有水,还有我们很多的病邪水库没有钱修。在这里边谈到我们的住房问题,因为我们不管是研究住房,但我们觉得对民生上,刚才我们谈到政府责任,一定要有一个注重民众的思想,再一个是保障住房政策的制定,怎么执行更有长远性、更有科学性。

  【开彦】:我认为房地产的动向现在是处在一篇混沌中,在这个情况下要理清我们的想法和对房地产的认识。非常赞同房地产本身的属性应该是属于上层的,一个是政府的责任,是我们公民的权益。另一块是市场化的东西。在这样的基础上,应该管住一头、放开一头。管住这一头也就是说,政府参与的对房子进行控制的这一块,这我就不多说了。

  我想在这一块,要对我廉租房这一类的整个供应控制,对我们低收入房子政策的制定,这个制定都要拿到政策范围内。这一块当中是多数,在这个政策基础上,应该制定他的标准,应该控制他的面积、控制他的品质、质量,在这个基础上,我认为这里边政府应该出大的力量。这里边不等于计划经济,而是采用市场开发的手段,市场开发的机制来完成政府的义务。这一点我是觉得完全可以拿到市场化进行操作。具体怎么操作?我我们我们是可以研究,可以想办法的。这是一个非常重要的。

  所谓政府控制,并不等于低品质、低质量的房子,而是带有应该有的品质要求、环境要求和舒适度要求。认为政府控制的就是廉价房,应该是带有政治性的市场房,应该促进刚性需求,能够充分的得到满足。这种情况在国际上是非常多的,比如说日本,在日本从战后以后,他一直把住房的政府责任控制在他的范围里面,实际上从四五年开始,一直到现在执行了十几个五年计划,每个五年计划都对著名的不同的住房标准和质量问题进行控制。而且在住房把自己的工薪阶层纳入到公有制的开发商中,可以讲是公民住宅,公民住宅在日本发挥了重要作用,他的东西并不是低品质、低质量的,而是能够主导日本住宅质量和品质方面的一个重要方面。所以他是政府起很多的作用,在这方面我认为是可以借鉴的。这一点我认为要放开一头、控制一头,控制不放我们有很多事情可以研究、商量。我认为我们50人论坛,应该注重这个题目,把研究课题进行分类,理清楚关系。先讨论哪些问题,后讨论哪些问题,列出专题再讨论。不要再打混战,不要老是说房价的问题,打压房价,这种观点是错误的。

  商品房这一块,我非常同意,何必去管房价,让他买,只要有人买,十万、二十万是完全不同的,没有人明确他的控制房价,房价一高收入就大。我们通过税收的调剂,把富人愿意买的房子来满足他们的东西,我们的廉租房、供住房能够提供他们的资金,这是完全同意的,不需要限制他、不需要调整他的房价问题。这是非常正确的,这是我说的第一条。

  第二条,整个房地产经过十年的时间变化非常快,但目前是处在一个非常粗放式的发展,是一个浪费资源、浪费能源、浪费环境的发展方式。后阶段应该进入到品质时代,讲究品质、讲究效益,讲究可持续发展。所以应该提的绿色建筑、低碳建筑,节能减排这一块应该是今后讨论的重点,而且政府应该主导这一块事情。从经济诱惑方面,应该很好的去施展。现在绿色建筑、生态建筑,作为他们的买点,作为他们的炒作,作为他们吆喝价格的一个名词。在这样下去,我们真正的可持续发展在哪儿,我们讲社会、低碳经济,他的收入在哪里?所以这一方面我觉得很好,作为我们论坛应该一手抓政策,一手抓品质,抓我们的开发模式。抓可持续发展的问题,这是非常重要的。

  非常可喜的是,北京市对住宅产业化的问题,对住产业化集成建筑的问题,我现在开始很重视。当然是在万科带动下发展的,这件事本来就应该政府开始管、开始做。真正的把住产业化的建起来,扭转产业发展模式,这是非常重要的课题,不能再延续浪费资源、浪费成本、低质量、低成本的维护。

  我就是这是两条,谢谢大家!

  【刘晓光】:今天各位专家讲的很好,别的不多说,就想考虑一个问题。我不同意易宪容讲的,他一定是一个财产。我也写过一篇文章,为人民群众提供一个传宗接代的优质的财产。我在这儿想一个什么问题,这里边的宏观调控、价格上涨的控制是不是有效。这里边讲的刚性需求,包括价格信号是否真实的问题,包括系统性的出现调控措施能够从制度角度更加规范,我想一个什么问题?可能对人们提供的财产价值还是要保护。我们算了底价,从房地产价格来算,我们现在的价格比六年前,如果仅买地产,那是贬值70%,很严重。老百姓可能会说,老百姓一家200万,170万是干这个,影响非常大。房地产价格,我的观点是要稳住,而不是要打压,这涉及到人民群众的财产权益,也涉及到合理。

  要考虑到和谐,新房出来旧房肯定跌价,120平方米的住宅,每平方要贬值11000。我想应该还要有一个稳定的改革,将来廉租房怎么办、市场房怎么办,将来可能有一个清晰的轨道。但我们要尊重现实,人们群众好不容易攒一部分财产,到今天的情况下硬要打压下去的话,不行,应该稳定下去。当然从我们地产人角度来看,他跟人民币贬值联系在一起。今天专家们讲了很多,我也有很多的启发。所以我的观点是能不能在稳定上下工夫,老百姓花很多的时间、金钱买了这个财产,你要让他稳定下来,社会的进步对老百姓的长治久安应该都是有好处的。

  现在买房子的价格比如说3万,六年前是7000多,质量略有上涨。但大家可能会说,房子不能按照物价指数来计算,现在一个家庭积攒的钱100万、200万,基本上180万就买房。六年前8000多,现在是30000多。房价增值了,但是人民币贬值了。

  我的观点是怎么稳定,承认这个现实,这是社会和谐发展之道。

  【陈国强】:房地产政策在市场稳定上如何做更多的文章。

  【刘群忠】:我从基层过来,这么多年房地产的矛盾其实都是在土地上。现在政府跟开发商的分工,像大型的国有企业应该从国家的角度去解决住宅问题,开发商再来解决刚才说的问题,大家来分工,矛盾主要是土地的问题。

  谢谢!

  【梁环宇】:我们做的地产是地产领域另外一个细分,今天大部分谈到的是住宅。我们现在做的是产业地产开发,就是原来的工业地产升级的领域。所以在目前的土地财政、经济可持续发展,涉及到一个新的问题,我们地产跟我们产业经营开发结合起来,我们一直在这方面探索。这一段时间随着调控之后,各个地产不断调整自己的发展方向,住宅转向经营性的,比如说商业地产越来越受地产关注,我们一直在做这个领域。包括最近跟政府讨论,怎么把土地做的可持续性,包括税收、产业发展,在这方面我们做了一些工作,而且也看到了地方政府越来越关注。比如说新兴产业园区的开发,中国的4万亿是我们投资拉动的,下一步我们是一种新兴战略产业,包括已有传统产业的升级,这里头都需要我们提供一个新的发展平台。空间发展是地产的,我们的地产怎么提供一个新的平台,来支撑经济晶莹的发展,所以说产业园区的开发应该进行了一定的阶段。近期我们也在进行了探索,包括我们跟积碳经济的缘故,我们把低碳产业怎么经营下去,同时在园区开发中把一些理念进行规划。所以我们觉得这一领域中,专家进行了很多的考虑。把我们地产的平台,进一步的考虑细分市场的细分空间,来支撑我们的产业发展。地产并不仅仅是一次性的消费,而是怎么结合经济作为一个持续的经营,把政府的土地财政转移到培育产业方面来,这才是一个长期和可持续的发展之路,也是一个重要方向,希望我们在这方面多给予研究。当然我们要扶持这个产业发展,还是要进行细分,他的政策就不仅仅是住宅的政策。比如说他要求的是高房价、高地价等政策,我们需要进行培育有差异性的税收政策、扶持政策,把一个新的经济载体支撑起来。

  所以我提一个建议。谢谢!

  【陈国强】:我们认识房地产应该把眼光放的更宽远一些。今天讨论的是住宅地产为主,但是房地产未来的均衡发展离不开商业地产、工业地产其他门类的有序发展。未来我们的专题讨论中会涉及到不同的门类、领域。

  今天的讨论我想有一个基本的感受是时间太短,值得探讨的问题太多。今天到的专家还有好几位,统计局的姚景源总经济师没有开口,还有很多专家像任所长、张所长都还没有机会发表自己的观点。因为今天时间太有限,我想会后把每一个人的观点、资料整理成文,发给参加会议的代表。以后专题性的讨论中,以后还会听到各位专家的意见。

  今天是一个开端,希望我们以后有时间、有机会,欢迎每一位企业家、专家来参与,包括有更多的企业来参与我们的交流和互动。

  谢谢大家!

  【主持人】:谢谢陈会长。会议开场的时候王主席就说今天是周日,为表示感谢,王主席特地设宴感谢大家。

  谢谢大家!

来源:搜狐焦点网
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