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楼市出现内资外流 投资者狂热涉足海外市场

《职业经理人周刊》

  受金融危机的影响,美国、法国、澳大利亚等国的房价下跌,这给楼市投资者带来商机。

  同时,中国内地房地产投资者的购买力的确不可小觑,继上半年汹涌的投资资金撑起了国内房地产市场的火爆局面之后,一些资金已经不满足于国内市场,而是跟随利益的气息,将触角伸向了海外。最近一段时间以来,不仅国内投资客积极关注海外市场,一些海外机构已经相继“登陆”,主动招揽国内投资客。

  购买力惊人

  今年经济复苏,流动性充裕,对于通货膨胀的预期使内地海外买楼投资的数量明显增加。

  中国内地房地产投资者的购买力之强在香港楼市的表现最为明显。今年新鸿基地产就一直在向内地市场宣传其位于香港九龙的单价逾20万元/平方米的豪宅项目“天玺”。据统计,一期的买家中除了一半的香港客户和三成的国外客户,其余两成均为内地客户,这在以前是从来没有过的现象。不仅如此,新鸿基地产还乐观地预期内地赴港的购买力将继续扩大,因此会有更多内地买家出现。

  据悉去年内地楼市深度调整时,市场预期不好,但是投资者对香港楼市的预期却没有变化,认为房价还能稳中有升,因此开始有内地投资客赴港买楼。一位广东的投资者几百万的房子就买了好几套。而今年经济复苏,流动性充裕,对于通货膨胀的预期使内地赴港买楼投资的数量明显增加,甚至香港一些区域的房价也因此被抬升了一两成。而在不少香港业内人士眼里,内地买家俨然成为香港楼市一股重要支撑力量了。

  此外,部分内地投资者更将手伸向国外。就在上个双休日,新加坡房地产投资基金太平星来到上海初次推介旗下位于马来西亚首都吉隆坡市中心的豪宅“Pavilion”,结果吸引了300多名投资者前来一探究竟。“此次推出的项目包括80套住宅,总价在300万至400万元人民币,而上海这边已经预订了5套。”代理该项目的天晟企业总裁夏宜介绍。她也向记者坦言,相对于移民,赴东南亚购房的内地人士的投资意愿更为明显。

   吸引力不同

  要吸引外来投资者,总得开出些足以诱人的条件。与今年交易快速回暖、甚至一些主要城市的房价已经攀至历史高位的内地楼市相比,其他市场仍在筑底盘整所带来的潜力空间和优惠措施成为内地投资者感兴趣的重要原因。

  “Pavilion刚开盘的时候,马来西亚的房价正处于一个高峰,不过去年金融海啸来袭,房价也出现了下降,虽然今年又上调了一点,但还没有回到高位。想想现在上海楼市每平方米4万元以上才算豪宅,我们2万多元的单价就显得很便宜了,何况现在还有总价8%的折扣。如果你加入马来西亚政府发起的第二家园计划,买房更可享受到最高85%至90%的贷款。”太平星基金执行副总裁黄国祥表示。

  他还指出,投资者其实最看重的是其灵活的“退场机制”,“我们的豪华公寓全部现房带装修即可入住,并提供租赁及转让服务,出租回报率可稳定在5%至6%,马来西亚转让房产也没有增值税和年限要求。”

  而除了私人物业投资,房产商或许也有机可乘成。如本月,台湾最大企业台塑集团在北京、上海、深圳等地举办了“台湾桃园科技工业园区土地大陆招商会”,这是台湾土地首次“登陆”,也预示着大陆房产商有望首次入台投资。

  记者在现场了解到,此次转让的仅为约1275亩的工业用地,可根据买家需求合并或分割出售,地价标准约为每亩150万元人民币。虽然地价看似与国内一线城市不相上下,但台塑方面却提出了更有诱惑力的三大优势:一是永久的所有权转让,而非有年限的使用权转让;二是地价与上海等大城市相比贵得不多,对陆资的贷款政策也已放宽,如购地款可贷5-7成,建造款可贷6-8成,且台湾目前不到2%的贷款利率可称得上世界最低;三是工业园区往往有税收优惠,甚至于购地设厂后可使产品转化为“台湾制造”,售价也可能有5%-10%的提升。

  此外,虽然台塑方面最希望吸引的是符合桃园科技工业园区产业定位的制造企业,但也不拒绝房产商购地后开发厂房再出租的投资模式。事实上,大陆房产商对于台湾地产注意已久,今年2月SOHO中国主席潘石屹、富力地产主席李思廉等6家房企的8位房产大亨就曾组团赴台考察,引起台湾市场轰动。有分析指出,总体来看,台湾楼市在经历了上世纪80年代末的疯狂后,基本还处于沉寂阶段,房价水平比起上海等地来并不高,但台湾人均GDP却高于上海,这种可孕育的潜力使得不少陆资企业对投资台湾房地产发生兴趣。

  受美地产商青睐

  金融危机之下,中国资本受到美国地产商的青睐。

  9月9日,中投公司正在寻求投资美国的房地产,包括可能通过美国政府的一项计划收购陷入困境的抵押贷款证券。目前,中投公司的管理人员与贝莱德(BlackRock Inc.)、Invesco Ltd.和Lone Star Funds等美国私募股权基金公司的经理商谈房地产的投资机会。

  与此同时,两周前,四十多岁的布莱恩·杰·凯利,风尘仆仆地赶到中国。作为美国巨龙房地产资产管理有限公司(下称巨龙公司)总经理,他此行的目的正是寻求长期可靠的资本,用于抄底美国民用房产市场。

  9月4日,由中国美国商会理事陪同的凯利接受记者的采访。其与团队都认为,在未来的6—12个月内,将是抄底美国地产的最好时机。

  截至9月17日,巨龙公司已经和五家中国企业签署了意向性合约。其中有四家为民营企业。

  在美国,商业房地产的价值已比高峰期下跌了35%。这是否是抄底的最好时机?

  “在美国的几次经济低迷时期,亚洲资金的及时介入都会产生一个造富的时代。”凯利认为,现在中国有更多的投资者在关注着海外发展的机会。

  8月底,中投与卡塔尔控股、格利克以及摩根士丹利房地产基金三家国际投资者组成财团,与英国歌鸟房地产公司达成协议,认购后者增发的新股。上述举措或许让美国地产业看到外来抄底的可能。

  凯利表示,“已见过10多家了,很多都表示很感兴趣。目前,没有人不同意这是美国住宅型地产的谷底,时机决定一切。”

  美地产商缺钱

  凯利对美国资本市场有些无奈,“虽然看到的美国地产的低迷时期,但是大量的美国投资者的资金都早已投入在其他项目里面。”

  其实,凯利中国行的缘由要追溯到8月份。当时,巨龙公司忽然迎来了不少新房的签单者。这些房产投资项目本来计划要过了今年,到明年春天才能有更多消费者。

  巨龙公司2月份根据专业预测模式预测出的一个结果与现实情况相符。上述预测显示,美国住宅型地产在8月底见底,从9月份开始回暖。因而,该公司认为,到今年年底的这段时间,应该是进入美国的住宅型地产最好的时机,商业地产回暖则要到明年年初。

  在经济萧条来临之时,美国地产商们很多都不得不面临尴尬的市场和现实处境。

  凯利介绍,危机爆发的几年前,一些美国地产业人士囤积了很多土地,而这些地块很多是“生地块”(主要指基本设施不配套),需要到政府去审批。在拿到政府批文之前,每个月都要支付大额的银行贷款利息。由于原本买地的价格比较高,加上后来的利息成本,赶上市场价格下调,这些地产项目就砸在手里了。

  谈到此次危机进入地产市场的利润,凯利简单地算了一笔账:如果现在进入,实际上只需支付几年前所支付的50%以下的土地价格,且不需再经过长时间的政府审批流程,就可以把项目做实。“土地占所有成本大半,而新英格兰地区的房价较上述四州并未因金融危机受太大的冲击”。

  此外,记者了解到,截至第二季度,美国两大房地产贷款巨头房利美和房地美已经向美国政府申请了近1000亿美元救助资金。同时,美国房地产行业高管正在进行游说,希望修改税法鼓励海外资本流入美国地产市场,以协助阻止商业地产价值进一步下滑。

来源:青岛财经日报
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