巅峰时旋即冷却,萎靡后又复疯狂,中国房地产业神经性调整的内在逻辑

　　在宽松货币政策持续刺激下,人们坚信中国房地产会复苏。争论的焦点在于,形容这一过程应该用V、U还是W？但市场的吸引力正在于不可预料性,最近两个月以来,强劲反弹几乎扫清了长达1年半的调整,轨迹看起来更像是字母E—迅速下降后,两次跳跃便重回2007年的巅峰。

　　中原地产向《环球企业家》提供的北京大众住宅市场数据显示,今年3至5月份每月的新房成交量分别同比上涨117%、190%和53%。同时,北京上半年二手住宅成交量同比接近翻番。

　　“现在的市场活跃度已经恢复到最高峰的水平。”北京中原地产的投资部总经理张坤昱说。今年初北京住宅市场上的14万套住宅库存,到6月底已经消耗近半。首城国际中心、金隅可乐、中堂再度出现买房者排号、摇号、抽签购房的现象。这与同样热情高涨的购买汽车排队一起,成为中国经济率先复苏的有力证明。

　　土地市场则直接复制了两年前地王频出的一幕。自5月份起,北京、上海、深圳等一线城市以及武汉、成都、宁波等二线城市的土地拍卖成交价格都不断被刷新纪录,北京广渠路15号地块成交楼面价高达每平米15000多元,已经与该地区二手房均价持平。6月的最后一周,全国20个重点城市共成交住宅类地块35宗,成交土地面积环比增加8倍—其中,有5宗地块溢价翻番,有11宗地块溢价超过五成。

　　因上市中止而饱受资金紧缺困扰的恒大集团,在春节后的两月销售额超过20亿。不过,基于对后市的谨慎判断,恒大集团董事局主席许家印4月份提出未来3年以“稳健经营”为主,年内不新增土地储备,到2011年才将现有的4500万平方米土地储备增至5000万平方米左右;但在7月份的上半年总结会议上,形势发生了戏剧性变化,许将3年后的目标提前至今年年底完成。当月他们完成了创纪录的30多亿的销售额。“我担心地价会一直涨上去。没有便宜地可拿了。”许家印告诉《环球企业家》。

　　与以往任何一次行情相同,资本市场开始展现其灵敏嗅觉和寻利本能。过去三个月,香港、新加坡资本市场为7家地产商,通过发债和增资扩股提供了近20亿美元相对廉价的弹药。从2007年底以来开发商就鲜有在公开资本市场上融资的机会,贷款亦变得可望不可及。不少流动性紧缺的开发商求助于私募基金的注资,这些“秃鹰”们往往要求25%到30%年回报率。

　　脆弱的逻辑

　　春节前后还在哀叹日子难熬的房地产商们也惊讶于反弹速度之快。刚性需求的释放似乎已不足以解释这一切。厘清其背后的逻辑,需梳理从2007年以来的几次波峰和波谷成因。

　　2007年以前,持续的土地地根紧缩政策导致土地市场供需失衡,结果土地价格高涨,购房者遵循买涨不买跌的原则,助推了2007年疯狂市场的到来;此后在当年底启动防通胀的大背景下,持续紧缩的货币政策勒住了房地产商上游的资金链。而在市场层面,财税和贷款方面对第二套房的严格限制,则将投资者踢出了市场。两方夹击之下,2007年的市场癫狂状态已是强弩之末。而随后的金融危机导致的需求极度萎缩则一举推倒了房地产的多米诺骨牌。

　　政策和外部环境是上一轮市场转换的决定因素,今年以来的暴涨也不例外。

　　自去年12月以来中央和地方政府出台了一系列房地产优惠政策,包括契税减免、二手房转让税费的减免乃至退税等,对开发商的扶持则包括延期支付土地出让金、延期缴纳土地增值税以及放松对土地开工时间的限制等等。

　　大刀阔斧的信贷刺激和宽松的货币政策为房地产市场注入了充足的流动性。人民银行在去年年底连续5次降息共108个基点,更为重要的是,国务院在今年5月份放开了房地产项目投资的自有资本金比例由35%降至20%,这相当于给房地产企业新增四成银行贷款。

　　“本来有一大批房地产商撑不住了,但贷款突然放开救了大家的命。”SOHO中国董事长潘石屹透露。这位精明的房地产商从年初就开始劝告他的客户,流动性之后必然是通货膨胀,而房地产投资是资本增值保值的最重要载体。

　　这轮风潮亦是上一轮调整的后遗症。2008年开发商均不同程度地下调或干脆停止土地储备,大幅削减开工计划。按平均周期一年半计算,这将影响今年的供求。事实上,北京住宅新开工面积连续4个月同比下降超过五成,降幅且有持续扩大趋势。上海、浙江等地亦有类似情况。在突然恢复的需求面前,供给的羸弱增加了房价上涨的预期。

　　最近几个月,温州炒房团进入北京和上海的地产市场。就在张坤昱接受《环球企业家》的采访时还接到太原煤老板来电,询问在北京购买20套中高端住宅的机会。

　　融科智地的执行总裁郑志刚认为,投资占住宅交易总量的20%以下市场尚算健康。就融科智地目前在全国9个城市销售的11个住宅项目来看,以投资为目的的交易量大概占总交易的15%。不过,他为没有经历真正的调整周期,而在短期内发热的市场能否持续感到担忧。

　　过快的增长必然会迎来向下的修正。房地产行业内人士大多对2007年市场到达顶峰后随即进入霜冻期心有余悸。

　　标志“面粉比面包贵”重来的北京广渠路地区,在最近一个月内房价上涨近5%,成交量却下降超过两成。在房地产行业,成交量永远都比价格更能说明市场承受力,迅速高企的价格显然已经开始损害成交量。

　　世邦魏理仕的中国区投资部资深董事陈麒旭认为,如果在房价稳定的前提下市场的成交量能持续到2010年才算真正复苏。除了关注中国的实体经济走势外,他提醒,这次危机的肇始地美国2009年将会有4000亿美元的商业房地产贷款到期。若美国经济因商业房地产贷款再融资问题再遭重创,对高速奔驰的中国房地产业无疑也是沉重打击。