刚刚过去的第二季度，美、英、日三国房价不约而同地出现显著倒退，即便是被称为美国房地产市场最后堡垒、奢侈地产市场根据地的纽约曼哈顿楼市亦难逃“沦陷”厄运。

纽约最大的艾丽曼地产公司（PrudentialDouglasEllimanRealEstate）与曼哈顿房市估价公司赛目尔（MillerSamuel）表示，曼哈顿第二季房价较上年同季下跌18.5%，房屋销量腰斩，录得了房市估价公司赛目尔历史记录的最大减幅。

而与其形成鲜明对比的是，二季度尤其是刚刚过去的6月份，中国楼市重镇北京、上海的房价却扶摇直上，走出了一波大阳线行情。北京房地产交易管理网的统计数据显示，北京存量住宅6月1日~25日的网签量达19233套，累计2009年1月至6月25日达97192套，超过近10年来京城存量住宅交易的最高位94305套（2007全年），半年成交量创下历史新高。

易居中国·CRIC系统显示，2009年上半年上海一手商品住宅成交面积超过880万平方米，比去年上半年同比增加七成，逼近去年全年907万平方米的成交量。平均成交价格则环比去年下半年上涨了5%。

对于北京、上海等热点城市这几个月的火热房市，21世纪中国不动产副总裁兼上海区域董事长张卫平有些忧虑，他昨天接受CBN记者采访时表示：快速上涨未必是件好事，其中掺杂着投机成分。理性且健康的市场应是平稳上升，快速“站在高岗上”容易遭至虚火。

三国房市尽失利

曼哈顿的房地产原本一直持上升趋势，即便其他地区的房地产价格在下降的时候也是如此。但是去年第三季度以来，曼哈顿部分地区公寓销售开始停顿。而自雷曼兄弟破产后，原本坚挺的曼哈顿房价如今倒地不支，卖方纷纷弃械投降。

不仅是曼哈顿，迈阿密等美国热点城市也陷入地产衰退的噩梦之中。美国一家基金公司从业者不久前告诉CBN记者：“现在可以用极低的交易价格购买到其中的一些物业。比如其中一家饭店原先7500万美元的价格，他们用大约1800万美元的价格即可买下。一年之内可以贷款一半，返回投资者800万~900万美元。”

在美国大西洋东岸的英国，形势也很糟糕。据英国国家网的数据，该国房屋第二季度的均价154066英镑/套，较去年同期下降11.7%。英国首都伦敦今年二季度房价较上年同期下降10.2%，达256496英镑/套；抵押贷款机构Halifax和全英房屋抵押贷款协会进行的调查显示，6月整体房价较2007年下半年峰值下跌约15%~20%。

Hometrack研究主管Richard Donnell表示, 由于经济前景不确定,所以需求方面存在最大的风险,因许多想要购置房产的人们仍然谨慎,或无法获得足够的权益或资金来购买房屋。咨询机构戴德梁行(DTZ)预计，未来2年，一些区域的租金还将分别下跌14%和20%。

而在中国的邻邦日本，平均地价时隔三年再次下滑。日本国税厅7月1日公布作为遗产税和赠与税计算标准的2009年土地价格：日本全国约37万个地点的标准住宅平均地价每平方米为13.7万日元（约合9711元人民币），较上一年下降8000日元，降幅达5.5%。这是该国平均地价近4年来首次下滑。

日本2009年47个都道府县均有不同程度下滑，东京、大阪和名古屋三大城市圈降幅明显，“房地产小泡沫”的上涨势头宣告结束。三大城市圈的平均地价跌幅分别为东京圈6.5%、大阪圈3.4%、名古屋圈6.3%，而上一年分别为上升14.7%、7.4%和10.9%。

警惕中国楼市虚火上扬

与发达国家楼市的惨淡形成强烈对比的是，6月的上海，商品住宅成交均价相比5月出现上涨的项目高达300多个，比例高达60%之多。其中，价格涨幅超过10%的项目更是突破80多个。

上海中原地产研究咨询部经理马冀举了几个“涨价先锋”案例：6月内环内成交量较为活跃、新增价格上涨明显的新房项目包括闸北不夜城板块的“卓悦居”、浦东世纪公园板块的“香梅花园三期”、普陀武宁长寿板块的“泰欣嘉园”等。其中，嘉里建设（00683.HK）旗下项目“卓悦居”6月上半月成交均价大致在24000~26000元/平方米，6月27日之后集中成交一批房源均价达到27000~29000元/平方米价位。

国外楼市集体失守，为何中国却阳光灿烂？有人认为，中国市场的这种独立行情是中国流动性充裕、资金推动的短期行情。

21世纪不动产美国总部反馈的房屋交易信息显示，美国市场尚未见底，消费者持恐慌心态。不久前，21世纪不动产日本公司到上海考察透露的信息也是，日本楼市不容乐观。目前，只有中国楼市暂时走出了独立行情，其走势将立足于中国的情况而不是看欧美楼市的脸色。

一般而言，在正常的楼市投资中，房屋“租售比”（月租金/房产总价）约为1∶300~1∶200,换算成每年的租金回报率为4%~6%。如果低于4%,意味着房产投资价值偏低。以上海为例，2007年一季度之前,上海内环线内的住宅租金回报率一般能达到4%以上，这是相对诱人的。CBN记者日前通过抽样上海知名大盘东方曼哈顿、 仁恒河滨花园、财富海景、盛大金磐等发现，随着近几个月上海房价突飞猛进，上海中心城区的住宅年租金回报率均在3%以内，早已突破租金回报率的临界点4%。

美联物业副总经理丁伟昨天也表示，近期商品房成交量在高位上下震荡，成交量与价格的负相关关系明显。随着过去几个月楼市成交的快速回升，房价由跌转涨更加促动了购房者的神经，在通胀预期的压力下大量保值资金进入楼市，导致了目前市场开始出现过热现象。“一手房价格高涨，挤出一部分自住需求转入二手房市场，如果二手房价格继续上涨，则会最终把自住需求挤到观望席上，重蹈2007年下半年的覆辙，市场对此应引起足够的警惕。”