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李盈霖:中国商业地产发展方向分析

《职业经理人周刊》

     大家早上好,今天我演讲的题目有点大,我昨天一看见这个题目,可以写一本书的了,其实要想把这个问题说透,需要很多数据的支撑,达到专业人士的协助,所以今天给大家讲这个题目,只能是把所能想到的一观点给大家亮出来,供大家讨论。
    
      题目是中国商业地产未来发展方向。今天我讲的这个题目分两部分,一部分是全球商业发展现状和趋势,第一部分是中国商业行业的现状以及发展方向,为什么前面加一段这个内容呢?其实中国的商业地产行业受全球经济的影响还是挺大的,本身咱们讲的这个会就是商业地产会,商业这个概念就是商业加地产,所以离不开商业,全球商业经济环境的情况,应该给大家介绍一下,同时他的发展趋势也希望大家有一些简单的回顾一下。
    
      全球商业发展现状总结了三个内容,一个是全球零售业增长走间,第二,产业集中度保持高水平,第三,国际化体征突出。到了08年的时候就是已经往下滑了。大家都知道,去年年底,今年年初的时候,英国百年老店关店,在南方有一个全球排名第二的便利店,也在南方大幅度缩减,其实我们都在购物中心这个行业里工作,很多的零售企业,特别是欧美的一些企业,由于受经济形式下滑,受金融危机的影响,全面的关店,其实在中国的销售额也还不错的。
    
      在中国可以看到,由于经济形势不好,特别是上半年,在北京我知道有一些企业,有一些购物中心,为了和大家共同难关,原来要进入国美的话,要收很多的进店费的,现在都取消了。还有一些比较大的位置非常好的购物中心,他为了能够让租户支撑下去,给租户大幅度的支持,有一个购物中心给租户减了半年租。在这种形式下,因为我去过二三线城市,感觉还不是很明显,但是在大城市就已经非常明显了,这个会不会波及到我们二三线路城市还很难讲,中国的经济很难说,连经济学家都站在讲台上说,中国的经济没有办法预测,我只是把现象给大家讲一下,具体有一些东西,我们可以私下讨论。
    
      全球化的经营,已经成为大多数跨国零售企业的策略,这已经成为零售业前进的主要动力,在世界的价值链的地位也在不断的提高,乃至经济的影响还是有支配作用的,这是一个特点。
    
      有一个数据想给大家介绍一下,在美国2007年全球五百强公司排名中,其中有三家是零售企业,但这个可以占到10.6%,53家的零售企业整个的营业额占到全球的11%是相当高的,对全球前一百家非金融跨国公司的排名,零售和批发类的公司也超过10%,因此他已经成为资金流通的主要部分。
    
      国际化特征突出,他的份额是有限的,这个不仅是零售商,也有地产商也在向外扩张,我知道有欧美国家大的开发商,商业地产的开发商也在逐步的进入新的市场,而这个新的市场重点在哪呢?一个是中国,第二就是印度,第三个就是俄罗斯。中国发展和其他国家的发展特征也不太一样,中国整个的经济,每年都是保持高水平的发展,而中国零售业的发展也都是保持在两位数的发展,所以得到了全球的关注,所以国际化特征还是比较突出的,而且是表现在三个新兴的地区。
    
      全球商业发展的趋势是什么样的呢?
    
      现在总结了五点,一,产业集中度提高,主要表现在零售企业并购的加速。二,信息技术的不断创新和应用。造就未来的商店模型,零售业会引入更多的新元素,也使从劳动密集型的产业,向知识密集型,现代服务业来转换,这是靠技术转换的一个过程,首先零售商会加大投入,去IBM公司了解,资金占销售收入的1.8%,到了04年就已经提升到2.1%,主要是通过硬件,能够有效提升市场的应变能力,加速资金周转,从而不断的推陈出新。像美国的GP,他开发的应用程序,消费者可以通过手机在网上购物的,这是一个很新的技术,在美国已经开始有零售商在逐步的应用技术。
    
      三,零售商不断需求新的增长途径。我记得我的师傅,他告诉我一句话,我觉得他说的特别有道理,全世界没有一个一样的购物中心,而且它是一个活体。消费者来的时候,由于他的生活水平和消费水平的提高,他在不断的追求新的东西,为了应变,他也要开拓新的方式,来迎合消费者的需求,他会产生两个效果,一个是产品的市场细分是不断的增加,而且产品的更新换代也是越来越快,同时会创出新的业态,我们在就有的业态过程中,为了迎合消费者的需求,我在02年参加购物中心协会的时候,我去美国,就像美国的美事广场,美国没有,都是两三个百货店,甚至买一瓶水能转半天,其实很少的,到了04年再去美国的时候,就开始出现了有游戏场,美事广场就出现了,作为购物中心运营商来说,他为了让消费者在这里停留的时间更长,他创造一种新的业态,在这个过程中,也必然会形成新的业态。

 四,零售业全球化和本土化趋势并存。国际资本在流入新兴市长的时候,一方面带来的是成功的经验,不光是零售已经进入中国的,沃尔玛,家乐福,还有商业地产的开发商进入中国,能够把他们的经营理念带到中国来,为了适应本土发展的需求,他也在不断学习新的东西,他把他好的经验,和本土融合到一起,达到新的理念。这里面不仅从硬件上,现在零件商,在十年前,购物中心是给环境造成污染的,购物中心不会种大量的树的,因为购物中心讲的可视性,这里不能有挡着的东西,现在的开发商注重到这一点了,要和环境迎合,也是消费者体验的需求,光体验是没有什么体验的,他为了丰富硬件环境,会让这个环境上有立体感,让消费者在来放松身心,为什么说购物中心是污染环境呢,它产生的二氧化碳是非常高的,人极度的聚集,现在用地源热泵等等,达到环保工作的循环。我知道有一个购物中心,他要这个回收统计,他提出来产生多少废物,有19种,12种是比较高的废物,今天产生的高了,我明天怎么避免,他已经把环保意识深入到最危险的理念,未来的行业也一定能够出现这样的趋势。
    
      刚才给大家介绍了全球的商业发展趋势。其实带来的是全球的这种购物中心的发展趋势,因为时间关系,没有详细的数据,因为大家都是做这个行业的,一看就很明白,社区华,特色华,规模适度,标志性,融合性,便利性,主体性。这些词说来说去都是符合消费者的需求,在一段时间里,因为昨天晚上的沙龙,大建也说,购物中心建筑的面积越来越大,其实我告诉大家,购物中心不是越大越好,你的收益好就是最好的,其实不论大小,关键在于后期的经营,你要运营的好,你要有自己的核心商圈,他的经营是良性的,而不能是长期的。大家都知道,在社区里建了一个超大的购物中心,他不调整到符合社区需求的时候,他可能是失败的,你去的时候他在不断的调整,这些都是符合消费者需求的。
    
      商业地产需要经历的,我总结有五个期,培养期,营运期,提升期,调整期,收成期。有可能是循环的,提成的过程中在不断的调整,不断的调整中又培育。
    
      下面简单的介绍一下中国商业地产的发展方向和趋势分析。先简单介绍一下,我看一个专家写的一个文章,他写的非常好,其实购物中心是一个资产形式,这种形式有三种方式,大家可以对照一下,我们自己在哪种方式上。
    
      首先是物业管理,在开发初期比较明显的特征,我做一个购物中心,有物业管理中心就行了,后期的运营都是物业中心,这是商业地产开发的过程中最基础的层面,也是最低层次的管理。
    
      第二个层次就是商业管理,这里面不仅包括物业管理,同时在介于物业管理和投资之间的这么一个关系,我觉得最高的层次,他说的特别对,其实我们在座的每一个开发商也好,运营商也好,其实这是我们最终的目标,他把最终的控制权全部的掌握在手中,把整个的房地产投资,地产投资,以及专业的努力来进行投资,这么一个过程。我有一个观点,购物中心开发,商业地产要成为一个行业,这个行业一定要产业化发展的,首先在战略层面上要有一个基础,你在十年之间只能做一个,或者两个,如果我们做不够量的话,他的产业是不能够使显得。
    
      给大家简单介绍一下商业地产开发的经营方式。在中国,我总结了有五点,城市空间结构的变化,经济的发展,科技的进步,五是消费需求的变化,零售业铁的创新。城市城市,城和市是连着的。第二就是经济的发展,必然带来产品的丰富,要提高人的收入的增加,这个是一个良性循环的过程,在最早的购物中心产生的时候,汽车技术的进步是给购物中心带来生机的,在日本刚刚开始,不到20辆,逐步随着汽车的保有量,但不是唯一的因素,只是促进因素,最明显的例子是郊区性的购物中心越来越多。产品的丰富度增加了,个人的需求也不再是日常的需求,有更高层次需求的时候,就会促进消费,就会有新的零售业态,促进你的需求。中国的购物中心发展,经过了20年的历程,很多人都经历过,概念可能都不太清楚,到了2005年,中国的购物中心从起不到急速增长的趋势,2004年8月30日,宏观调控一下来,所有的项目都重新调研,重新评审,其实这也是由于概念的模糊,把很多的百货店也加进去了,他会影响社会经济的发展,是不是购物中心多了,这就另当别论了,其实市场真的是有无形的手,它是可以调节的,开发商是不会让自己赔钱的。从06年以后,随着大量零售业的对外开放,完全进入开发的状态,中国的开发商也逐步开始经过前几年的摔打和失败的教训,开始回归理性,一个商业地产应该怎么样能使它更成功,现在已经进入了理性的历代。

 中国商业地产发展的现状,刚才领导也大概说了一下,行业规模总量的增长,还是挺快的,这是第一,第二,普遍购物中心都是超大,在美国你可以上网查一下,十万平米的购物中心已经很大了,在中国十万是小项目,对购物中心的规模到底是多少,我觉得在这个行业里都值得探讨的一件事。第二个规范,一个是开发的规范,标准和法规都没有成形,还有开发商的集中度还是偏低的,大家可以看到,一个购物中心可能就是一个开发商,最大的可能就是万达集团,其他一般的开发商,持有也就是一两个,所以它是非常分散的。最典型的例子就是北京有一个大广场在卖,有时间我们可以探讨,他还有其他的问题,但是他卖了,可能对他项目未来的开发是致命的伤。
    
      金融瓶颈就不用说了,非常的单一。商业发展迅速,消费的不断升级。刚才已经讲的比较多了。商业地产都是较为稳定,刚才潇秘书长已经说的非常清楚了。经营模式和水平有所提升。其实是从两点来看,订单形式是越来越流行,万达集团,就是地产开发商占主导的,地产开发商除了完成开发以外,什么叫订单式,在动土之前,很多都已经签约了,其实这是一个成功的关键要素。在美国购物中心,经济形式好的时候,动土之前,这招商应该是达到65%才敢开槽,我们中国现在越来越好了,但实际上还是有这种现象,先干,起码挖好槽了,以后是很难定的,如果你招到商户的话,这个投入是非常大的。第二,由于你的设计,可能今后会影响到整个购物中心的经营。现在也有很多开发商意识到这一点了,至少能够把主力店先招进来,主力店是主客,你的目标客户群到底是谁,从你的主力店就可以看出来,其实大的主力店已经给你定位了,现在中国的开发商越来越意识到,主力店对开发的作用。第二个行业专业化水平有所提高,人才瓶颈突出。我上网查了一下,企业是一个行业做的一个调查报告的数据挺惊人的,在113比较热门的职位,需求量是2676人,这些都是项目总经理,招商经理,品牌总监,都是这样的职位,整个人的需求特点,就是对人才的管理综合能力的需求,像一个心目经理,你开发一个新的项目,开发商要有5年以上的开发经验。能谈得上的经验是经历过,经验有一堆,但成功的经验有多少,但至少我们经历过。在这种情况下,总结了一下中国商业地产发展的方向。
    
      首先市行业发展的理性化时代,这个比较宏观,政府开始组织运营相应的配套的管控和引导,这个现在已经从意识上意识到了,整个城市的规划就更加理性,这个必然会带来各种机遇,开发商也越来越理性了,开发商也不是拿到一块地,那里的人挺多的,我们做购物中心吧,不是这样的,原来就是算算帐,能不能把钱收回来,现在更多的就是考虑成本了。
    
      行业发展的资本化时代。融资渠道随着中国经济的不断开放,而且金融产品一定丰富度的增加,对于我们开发商来说,金融环境一定会越来越宽松,这是一方面,另外,越来越的购物中心成型了,购物中心的资本化时代,其实会逐步到来的,大家应该可以看到这个趋势,我们开发商要做资产运营的,购物中心真的像南方人说的我可以养三代,不作为资本流动的话,这个市场是会衰退的。
    
      行业发展的集约化时代。在这个过程中,会有一些住宅的开发商进入商业地产,现在已经有很多住宅开发商在成立各种各样的管理公司,来做这种商业资本的运作,在这里,由于资本的集中,必然会造成行业的集中度,这是一方面。从零售角度讲,我们购物中心越做越好,越做越精,这个时候就满足更多样化需求的时候,必然有新的业态的产生,这就造成新的零售商业形态集约化的加强。现在咱们的购物中心还没有诊所,像美国就开始有了,那是我朋友开的,有沃尔玛的地方,他就开这样一个诊所。这种业态对于零售商是相互促进的。
    
      行业发展的专业化时代一定会到来。实践证明了,我想强调的是专业化管理,我觉得总结的已经很多了,但是,未来摆在我们行业面前的就是运营管理,提高我们竞争力的核心部分,这个是不能忽视的。在这里面,会有更多专业人才的出现,依托这种资本,形成新的竞争力,专业化时代的发展,还有一个标准的正规化,包括用语不断的推动,今后大家用的词都在一个平台上,现在说的一个词,但是说的一词不一样,既然我们在一个行业里,我们说的词肯定都一样,谢谢大家。

来源:服饰在线
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