业内认为其资金压力巨大,已不分时机配股

　　世茂房地产控股有限公司（下称世茂房地产）4月8日发布公告,拟以每股6.95港元的价格,向控股股东配股发行2.82亿股,此次配股可为世茂房地产融资约19.38亿港元。

　　消息人士表示,虽然世茂房地产做商业地产商有着良好的前景,但由于不能获得即期现金,同时还要支付为数不少的土地款、工程款,公司仍面临不小的压力。

　　“世茂房地产与其他地产公司没有什么特别的不同。在经济不景气的局面下,大型的房地产开发商可能会面临更多的困难。”穆迪投资者服务公司副总裁蔡承业表示。

　　20个在建项目嗷嗷待哺

　　世茂房地产在公告中披露,此次配股获得的款项是用于偿还2007年8月份3.28亿美元的银团贷款。在低价位配股融资不禁引发人们对于世茂房地产资金链压力的猜测。

　　世茂房地产控股有限公司是一家香港的上市公司,在十多个大、中城市拥有多个不同发展阶段的房地产项目。除住宅以外,世茂房地产主要开发酒店、零售及商用物业,目前正在开发的项目超过20个。

　　一位不愿透露姓名的消息人士告诉记者,世茂房地产去年的总体状况是支出多回款少。“主要是在土地款、工程款上需要支付的资金比较多,而且世茂房地产投资的多为酒店、办公楼等项目,在材料和装修上的投入比住宅大得多,但这些物业很多都还在建造中,在售和可销售的只有住宅项目,但去年住宅的销售形势一直不佳,因此去年能够带来现金的项目比较少。”

　　据了解,世茂房产在2007年新工项目量大幅上升,但2008年销售额却大幅下降,去年银根紧缩令世茂无法获得足够的开发贷款,流动资金十分紧张。世茂房地产2008年中报显示,去年公司总负债约255.4亿元,其中非流动负债约131.9亿,流动负债约123.5亿。

　　世茂一方面向不少金融机构寻求融资,另一方面在各地进行公关,通过延迟不少土地款的支付来减轻负担。去年11月世茂房地产收到杭州的通知,可以延迟半年至一年缴付土地出让金。这使得公司可以暂时不用缴付20亿元人民币的有关款项,缓解了土地款支付的压力。

　　“世茂房地产在香港的股价最高时有30多元,现在的股价只有7元左右。从配股最佳时机的角度来看,世茂房地产对资金的需求是比较迫切的。”盛势投资执行总裁简宏洲认为,如果在股价高位配股,世茂房地产可以获得更多的资金,但世茂没有在最高峰时进行配股,却在此时配股显示了其对资金渴求的急切心情。

　　但是,蔡承业认为,配股有益于改善财务状况,但这能否从根本上改变财务状况还有待观察。

　　多个项目土地款遇坎

　　地产专家指出,虽然世茂集团3月底刚刚获得了农行150亿元的授信,但这笔钱要拿到手还需要很多程序,远水未必能解得了世茂房地产的近渴。

　　世茂房地产在4月7日发出的盈利警告中指出,受现有投资物业小额亏损、部分物业项目因延迟取得峻工证书,以及期内没有出售收益等因素拖累,2008年度的净利润可能减少。

　　“从财务报表上看,公司的运营状况还比较好。但是其中有不少或然债务数额没有明确反映出来,因此其稳性债务究竟有多少就不清楚了。”中金公司房地产分析师白宏伟说。

　　世茂房地产原计划于2008年下半年要完成的项目共18个,合建筑面积约190万平米。截至去年6月30日,累计土地储备约2640万平米,在建项目多,使得资金需求量大。

　　消息人士告诉记者世茂房产34个发展项目中,很多个项目土地款未付、待付及延迟付清。这位人士表示,由于商业项目开发的体量庞大,世茂房地产一些项目采取了灵活的开发方式,在付清了一期或二期的土地款后随即开发这一期的项目,后期的项目待前一期开发完成再续付土地款,因此有些项目的土地款没有完全付清。去年面临银根紧缩和销售业绩下滑使原本比较健康的状态进入到脆弱的生存状态,加大了公司的压力。

　　数据显示,上半年世茂房地产收入约18.4亿元,较2007年同期减少24%。其中74%的收入来自出售物业,来自酒店、商用物业租赁的收入只占到26%。

　　“对世茂房地产来说,今年仍需要大量的开发资金。”中国指数研究院一位分析师指出,世茂房地产的一个基本定位是做商业地产的开发,但公司开发的这些商业地产都是持有的,现在无法从这些正在开发的项目上获得足够的现金流,而且还要继续投入大量的资金。“虽然长期来看商业地产被各方看好,可现在的困难是如何保持后续有足够的资金投入和良好的财务平衡。”这位分析师指出。

　　“商业的开发周期远长于住宅,对地产商的挑战也是比较大的。如果在资金方面没有充分的准备,将面临不小的困难。”上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆指出。