近一段段时间,人们都非常关心楼市是不是真正在复苏,还是一个阶段性小阳春的话题。关于房地产市场的走势情况究竟会如何发展,CCTV《经济信息联播》在演播室采访了全国工商联房地产商会会长聂梅生,她认为,房地产交易量的回暖并不代表价格的回升,房价目前仍在探底过程中。

　　“房地产走势应该从两个方面来看,一个是量,一个是价,从交易量来说,显然现在已经全线的、全国性的,而且从一线城市到二线城市全线回暖。我们可以回顾一下,房地产市场去年下跌也是从量和价两个方面,而且量大大比价下降幅度大得多。去年成交量下降,全国性大概有四成,如果下降四成的话,现在量的复苏是正常的。如果从量的角度来讲肯定是全国性回暖,但从价格来讲不一定,因为去年环比价格,大概连续有七八个月,一直在环比下降,一直到最近环比开始有所回升,而且回升幅度并不大。”

　　聂梅生认为,某种程度上,价格下降趋势目前正在探底的过程中,或者基本可以说是在止跌的过程中,而且全国各个城市情况不一样,但从量来讲是全线的回暖。

　　“如果说房地产市场复苏,我倒是认为量比价更重要。”

　　买房投资时机到与否要看租金情况

　　李嘉诚最新发表言论认为,如果消费者现在兜里有钱的话,买楼、买股票都是正当其时。那么国内现在楼市发展情况是不是也值得消费者掏钱买房？聂梅生会长对此也作出了回应。

　　“我认为李先生这样一个判断基于两个,一个是判断现在的楼市是不是在低位,因为我觉得和股市一样,判断底部非常难,但是判断它是不是在低位并不难,无论是香港楼市还是国内楼市,价格是在低位,这是第一个判断。如果你认为是在低位,讲投资性,投资性在低位入市肯定是正确的。另外还要判断未来升值空间。在低位进去,如果它不升值,老在低位徘徊,你也是白投资,所以将来升值空间主要是从两个方面来看,一个是价格能不能上去,另外一个更多的投资性购房,现在在香港或者在国内更多倾向于出租,那就是看租金情况怎么样。”

　　聂梅生说,现在到底是不是入市机会,不能光看新房的房价,如果二手房租赁的价格、租金也上去,那应该是一个入市的机会。

　　消费者二次购房的改善性需求已经开始释放

　　当主持人问到,成交量在出现放大之后还会不会持续下去,会持续多长时间？聂梅生回答说,现在这一轮量的放大,大家都认为基于三个原因,一个是政策释放,第二个就是去年积压的刚性的首套房自住性需求的释放,第三个就是信心,尤其经过人大以后,对中国经济和楼市都有信心,这么三个原因引起的。但如果光光是首套房、自住性,这部分在整个房地产当中不是全部,只是其中一部分。如果说经济适用房和廉租房这块能起来,这部分应该占到30%到40%,应该是这么一个数字,但它不是全部。因为我们国家住房自有率比较高,所以改善性需求是很大的。那么这一部分应该能够拖动改善性的需求,那就看从低端到高端,延伸到改善性的需求到底释放怎么样。现在从全国楼市来看,已经开始改善性需求,这部分已经开始入市。

　　针对改善性需求的启动,聂梅生又进一步作出解释:“这个体现到对第二次购房政策的改善性放松,从利率都支持了。从套型可以看出来,很多开发商认为前一阶段主要是小套型,现在扩大到中等套型,这就是改善性需求。如果这个能够持续的话,可能会带动李嘉诚先生说的投资性、租赁性、出租性的需求,也会增大,这是一个持续的过程。如果能够稳住首次,拖动改善性,最后投资性也能够进来的话,这个市场就平稳、就稳定了,所以我觉得还需要看一段时间。”

　　房价还不具备全国普涨的条件

　　楼市刚进入小阳春的初级阶段,不少楼盘就开始涨价了,有些地方涨价幅度还不小。这时候人们就担心如果量继续回升的话,是不是带来楼市价格也会快速反弹？对此,聂梅生表示,全国性的涨价,近期不具备这个条件。

　　“触底攀升的城市是有,要看它是不是最开始降价的城市,而且降价幅度非常大的城市,现在止跌以后就会升。比如深圳、成都这样一些,前段时间调整幅度比较大的,全国不能一概而论。但是我认为全国性的涨价,我觉得近期不具备这个条件。”

　　聂梅生认为,现在主要是从宏观经济层面来看,还没有到整个中国经济快速复苏,前期一些政策开始发生作用,经济的数据有所好转,但还要再看一季度,比如说出口、就业等等,我觉得没有那么快,从整个宏观层面来讲没有那么快。另外一个,真正来说楼市和收入有关系,老百姓的收入、买房人的收入是不是大幅度提升,现在看不出来,没有最基本层面的支持,所以我觉得消费的需求还是会逐步释放,所以全国性涨价我认为近期没有这个可能性,但是局部的城市有可能。

　　但聂梅生也表示,局部楼盘,有自己业务的需求,也有可能出现涨价的情况。

　　“因为开发商他有他的营销策略。这里面有两个方面,我最近也了解了一下,我说你们涨价到底是怎么回事。他们说有好多是这样,因为你释放出来的数据是环比,那么就是说楼市在最低迷的时候、最危险的时候,我认为是春节前面这一段,也就是1月份左右,那时候下降幅度比较大,所以环比2月份、3月份可能比它上,因为那时候打了八五折,现在打到九五折,这个环比就上去了,甚至有的不打折,这是从营销策略来说,好像说价格怎么比11月份、12月份涨了,其实是打折了。还有一些开发商在去年年底资金链非常紧张的情况下是在成本以下销售,在亏损的情况下销售,为了回收现金流。这些楼盘是有的,所以我认为全国性的涨价、普涨不具备支撑的条件。