逐渐松绑
2008年下半年开始,我国的房地产政策开始逐渐松绑,但面对依然虚高的房价,政府“心有余悸”,救市政策推出亦步亦趋,关注领域主要限于首套自住型需求及保障性住房。部分地方政府及业内不少开发企业对此并不满足,希冀更为宽松的调控政策,更有官员喊出“买房就是爱国”的口号。
对此,北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为,现在房地产救市思路“左摇右摆,根本解决不了问题”。而杨红旭则认为,从近几年宏观调控的阶段和性质上分析,我国的房地产政策可划分为三个阶段:第一阶段,2003年以“121号文”为标志,紧缩型房地产调控拉开序幕,延续至2008年上半年;第二阶段,从2008年下半年开始,由地方到中央开始放松调控,为过渡性的阶段;第三阶段,预计2009年房地产调控将告别紧缩型调控,正式步入扩张型调控阶段,这也就意味着政策的松紧度将基本上回归到2003年之前。
但代表草根民意的网民对充斥市场的“救楼市”口号并不买账,焦点房地产网日前开展名为“该不该救房地产”的网络调查,截至发稿,仅有9.97%的网民选择了支持,其余90.03%的网民表示反对。他们认为,房价至今仍存泡沫,开发企业利润太高,政府不能在此时成为开发商的“超级销售”员;此外,房地产行业作为市场化程度较高的行业之一,应由市场而非政府调节。
政策扩张
针对后市的房地产举措,杨红旭从税收、金融及住房政策三个角度作出判断。
首先,在积极财政政策指导下,2009年会在交易环节和开发环节出台新的减免政策。交易环节中的营业税和二手房交易税还有空间减免,契税还可以进一步降低,购房抵扣个人所得税政策或将铺开,减少开发环节税负。
其次,从金融政策角度来看信贷会继续放松。个人贷款方面,“二套房贷政策”将基本终止。开发贷款方面,在国务院的要求下,商业银行会加大放贷力度,但商业银行在控制风险的前提下,更倾向于放贷给优质开发商。
最后,住房政策值得关注的是,“70/90”政策可能放松。杨红旭表示,这一政策由于行政干预力度偏大,尤其是在调控方式上属于“一刀切”,与目前鼓励因地制宜的国家调控方针并不协调,所以存在一些质疑声音。实际上,随着投资投机需求的剧减和楼市的低迷,前几年开发商盲目开发大户型、高档房的现象正在消退。更关键的是,今后三年保障性产品的供应比重将占全国住宅供应总量的五成左右,而这类产品都属于中小户型,纯粹的商品住宅也就没必要严格控制户型面积。“一方面强化住房保障,另一方面也应使商品房更加市场化,这样将使开发企业能够自主的在风险和收益之间作决策,符合市场规则”。
此外,如果房地产市场继续、甚至更加低迷,肯定还会有其他政策出台,以加大刺激需求和稳定市场的力度,而且多数将是地方政府根据自己的需求制定的地方措施:一是适度放松土地政策,允许开发商缓缴土地出让金,分期缴款分批发证。二是购房入户政策扩大化,天津、温州等地方政府已降低了购房入户的门槛,在国家户籍制度改革着力推进的情况下,2009年可能有更多城市实行购房入户政策。三是限制外资的政策可能放松。
对于房地产调控政策,不少业内人士表示不提“救市”一词,由于房价问题依然敏感,尽管众说纷纭,但政策到底该“稳楼市”还是“救房价”仍需政府拿捏。
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